民法96条3項を宅建初学者向けに解説｜詐欺取消しと第三者・対抗関係をストーリーで学ぶ｜宅建探偵 第46話

プロローグ

こむぎちゃん

登記田さん、聞いてください！
通販でめちゃくちゃ可愛い限定スイーツを予約したんですけど、翌日になって「やっぱりカロリーが気になる」と思って、慌ててキャンセルしたんです！

ほう。

登記田探偵

こむぎちゃん

ところがその日の夕方、SNSでそのスイーツの実物写真がアップされてるのを見ちゃって……
「やっぱり食べたい！」って思ってもう一度サイトを見たら、もう完売してたんです！
しかもショップに問い合わせたら「キャンセルされた分は次の予約者の方に回しました」って！

で、どないしたいんや。

登記田探偵

こむぎちゃん

私のキャンセルが確定する前だったら、まだ取り戻せたんですよ！
でも、キャンセル確定後は別の人に売られちゃったから、もう誰のスイーツでもなくその人のスイーツになってるんです！
同じ商品なのに、タイミングひとつで結末が全然違う！
おかしくないですか！？

タイミングってのは大事や。
決めたらサッと動かなあかん場面はようあるで。

登記田探偵

そのとき、事務所のドアが控えめにノックされた。入ってきたのは雪宮さんだった。表情はどこか不安げで、抱えた書類袋を強く握りしめている。

お忙しいところすみません……お話を聞いていただけますでしょうか。
土地のことで、本当に困ってしまっていて。

雪宮さん

どうぞ、座ってください。
落ち着いて話してくれたらええよ。

登記田探偵

雪宮さんは深く息を吐いてから、ぽつぽつと話し始めた。

私、亡くなった父から相続した土地を持っていたんです。
郊外の住宅地で、200坪ほどの。
それを用途寅彦さんという方に売却したのですが……どうやら騙されていたみたいなんです。

雪宮さん

ほう、詳しく聞かせて。

登記田探偵

用途さんは
「この地域は来年、市の都市計画で用途地域が変更になる予定で、地価が大きく下がる」
「今のうちに売らないと損をする」
「自分は事業用地として必要だから、相場よりは少し安いが今すぐ買い取る」とおっしゃって……。
私、不動産のことはよくわからなくて、信じてしまったんです。
相場の6割くらいの価格で売却して、所有権移転登記も済ませてしまいました。

雪宮さん

……それで、あとから話が違うとわかったんやな。

登記田探偵

はい。
市役所に確認したら、用途地域変更の予定なんてまったく無かったんです。
それどころか、その地域は来年再開発で地価が上がる見込みだと。
完全に騙されました。

雪宮さん

それでも、土地を取り戻せると思って弁護士に相談しに行く準備をしていたら……用途さんが、すでに別の人に転売してしまっていたことがわかったんです。
買ったのは地役悟さんという方で、登記もすでに地役さんに移っていました。

雪宮さん

転売されてしもうたんか。
地役さんっちゅうのはどんな人や？

登記田探偵

調べてみたら、地役さんは用途さんの古い知り合いで、用途さんが私を騙したことを最初から全部知っていたらしいんです。
それでもあえて買い取って、登記も急いで移したと。
私、まだ用途さんに対して正式に「契約を取り消します」とは言っていません。
これからどう動けばいいのか、もう何が何だかわからなくて……。

雪宮さん

こむぎちゃん

あれ……？
これってさっきの私のキャンセルの話と似てません！？
取消す前か取消した後かでタイミングが運命を分けるって！

構造はちょっと似とるな。
スイーツと土地でスケールがえらい違うけど、タイミングが運命を分けるって話や。

登記田探偵

雪宮さん、今回の話は民法の詐欺と第三者の典型論点や。
取消し「前」と取消し「後」で、適用される条文も結論もガラッと変わる。
順番に整理していこか。

登記田探偵

お願いします……。

雪宮さん

推理①：詐欺による取消しの基本──民法96条1項・2項

まず大前提や。
雪宮さんが用途寅彦さんとの契約を取り消せるかどうか。
これは民法96条1項が答えを出してる。
詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
シンプルや。

登記田探偵

雪宮さんは用途さんに嘘の情報を吹き込まれて売却を決めた。
これは典型的な詐欺や。
せやから雪宮さんは、用途さんに対して「契約を取り消します」と意思表示することで、契約を最初からなかったことにできる。

登記田探偵

それは……取り消せるということなんですね。
よかった。

雪宮さん

こむぎちゃん

登記田さん、もしですよ、もし用途寅彦さんが雪宮さんに直接ウソをついたんじゃなくて、全然別の人が裏で雪宮さんを騙していて、用途さんは何も知らずに買っていたとしたら？

ええ質問や。
それは第三者の詐欺ちゅう別の話になる。
民法96条2項や。
相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合には、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。

登記田探偵

つまり、用途さんが詐欺の事実を知っていた（悪意）か、知ることができた（善意有過失）場合だけ、雪宮さんは取消しできる。
用途さんが何も知らんし知ることもできんかった（善意無過失）なら、用途さんを守るために、雪宮さんは取消しできへん。

登記田探偵

これは2020年の民法改正で変わった部分や。
改正前は「相手方が知っていたとき」だけやったけど、改正で「知ることができたとき」も追加された。
試験では狙われやすいポイントやから覚えとき。

登記田探偵

該当する例： 詐欺による意思表示は取り消すことができる（民法96条1項）。雪宮さんが用途寅彦に騙されて土地を売却した場合、雪宮さんは売買契約を取り消すことができる。

該当しない例： 「詐欺による意思表示は最初から無効である」は誤り。詐欺による意思表示は無効ではなく取消し可能である。取消しの意思表示をしてはじめて、契約は遡って無効になる（民法121条）。

推理②：取消し「前」の第三者──民法96条3項（地役悟は悪意だから保護されない）

さて、ここからが本題や。
雪宮さんはまだ取消しをしてへん。
その取消しをする前の段階で、用途さんが地役悟さんに転売して登記まで移してしもうた。
この地役さんに対して、雪宮さんは土地を取り戻せるか。

登記田探偵

民法96条3項はこう定めとる。
前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。

登記田探偵

やさしく言い換えると、こういうことや。
雪宮さんが取消しをしたら本来は契約は最初からなかったことになる。
せやけど、その契約を信じて買い取った第三者がおったら、その人がかわいそうやから守ったろう、と。
ただし守られるのは「善意でかつ過失がない」第三者だけや。

登記田探偵

ここで「善意」「無過失」を試験用語として整理しとくで。
善意は「詐欺の事実を知らなかった」、無過失は「知らなかったことに落ち度がなかった」。
両方そろってはじめて保護される。
逆に言うと、悪意（知っていた）か、有過失（知ることができたのに知らなかった）なら、保護されへん。

登記田探偵

地役さんは……用途さんの知り合いで、私が騙されたことを最初から全部知っていたんです。
それでも買ったと。

雪宮さん

ほな話は早い。
地役悟さんは悪意やから、96条3項では保護されへん。
雪宮さんは取消しの意思表示をすれば、地役さんに対して土地の返還を請求できる。

登記田探偵

こむぎちゃん

あれ、でも登記田さん。
地役さんは登記をすでに自分名義にしてるんですよね？
前に勉強した「不動産は登記したもん勝ち」のルールはどうなるんですか？

ええとこに気がついたな、こむぎちゃん。
これが今回の最大のひっかけや。
ここでは登記の有無は関係ない。

登記田探偵

なんでかというと、雪宮さんと地役さんは対抗関係に立ってないからや。
前回やった民法177条の「二重譲渡で先に登記した方が勝つ」っていうのは、対抗関係の話。
せやけど取消し前の第三者の問題は、177条の対抗関係やなくて、96条3項の第三者保護の問題なんや。

登記田探偵

条文の文言にも「登記を備えなければならない」とは一言も書いてない。
書いてあるのは「善意でかつ過失がない」だけ。
せやから地役さんが登記を備えていようがいまいが、地役さんが悪意である以上、雪宮さんは取消しを地役さんに対抗できる。
これは令和元年の宅建試験問2でも出題された論点や。

登記田探偵

こむぎちゃん

じゃあ、もしですよ、もし地役さんが用途さんの詐欺について何も知らなくて、過失もなく、普通に土地を買って登記したんだったら？

そのときは正反対や。
地役さんが善意無過失なら、96条3項で保護される。
雪宮さんは取消しを地役さんに対抗できへん。
土地は地役さんのもののままや。
雪宮さんは用途寅彦さんに対して損害賠償を請求するしかなくなる。

登記田探偵

こむぎちゃん

お土地の運命が、地役さんが知ってたか知らなかったかだけで決まっちゃうんですね……

そういうことや。
それと、ついでに言うとくと、錯誤の場合も同じ構造や。
民法95条4項にも「錯誤による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない」と書いてある。
詐欺と錯誤は被害者にも多少の落ち度があるという建前やから、第三者の保護要件が「善意無過失」と少し厳しめになっとる。

登記田探偵

該当する例： 詐欺取消し前に第三者が現れた場合、その第三者が悪意または有過失であれば、被詐欺者は登記を備えていなくても取消しを対抗できる。
第三者が登記を先に備えていても結論は変わらない（民法96条3項の反対解釈）。

該当しない例： 「詐欺取消し前の第三者が登記を備えていれば、悪意であっても保護される」は誤り。
96条3項は対抗要件の問題ではなく第三者保護の問題なので、登記の有無ではなく第三者の善意無過失の有無で決まる。

推理③：取消し「後」の第三者──民法177条の対抗関係（背信的悪意者でなければ登記の先後で決まる）

さて、ここから話が一気に変わるで。
雪宮さん、今のあんたはまだ取消しをしてへん段階や。
せやから地役悟さんとの関係は96条3項の話やった。

登記田探偵

ところが、もし話の順番が逆やったらどうなるかを考えてみよか。
これは雪宮さんが今後動くときの判断材料にもなる。

登記田探偵

順番が逆……というと？

雪宮さん

こういう仮の話や。
雪宮さんが先に用途寅彦さんに「契約を取り消します」と意思表示をしたとしよう。
これで雪宮さんと用途さんの売買契約は最初からなかったことになって、土地の所有権は雪宮さんに戻ってくる。

登記田探偵

ところが雪宮さんは登記を戻すのを後回しにしとった。
その間に、用途さんが日影誠司っちゅう別の人に土地を売却して、登記まで移してしもうた。
日影さんは詐欺のことなんか何も知らん善意の人や。

登記田探偵

この場合、雪宮さんと日影さんはどっちが勝つか。
今度は答えがガラッと変わるで。

登記田探偵

こむぎちゃん

えっ、地役さんのときは雪宮さんが勝てたのに、日影さんが相手だと違うんですか？

違うんや。
取消し後の第三者には、もはや96条3項は適用されへん。
代わりに民法177条の対抗関係で処理される。
これは大判昭和17年9月30日の判例で確立された考え方や。

登記田探偵

理屈はこうや。
雪宮さんが取消しをすると、土地の所有権が用途さんから雪宮さんに「戻ってくる」。
これを復帰的物権変動と呼ぶ。
一方、用途さんは日影さんにも土地を売っとる。
せやから用途寅彦さんを起点として、雪宮さんと日影さんの二重譲渡類似の関係ができあがる。
前回の事件でやった、二重譲渡の話と同じ構造や。

登記田探偵

二重譲渡の処理は民法177条のとおりや。
先に登記を備えた方が勝つ。
日影さんはすでに登記を移しとる。
雪宮さんは取消しをしただけで登記を戻してへん。
せやから日影さんが勝って、雪宮さんは負ける。

登記田探偵

こむぎちゃん

えええ、雪宮さんは騙された被害者なのに、登記を戻すのが遅れただけでアウトなんですか！？

そうや。
これが対抗関係の世界の冷たさや。
取消し後の第三者の善意・悪意は関係ない。
日影さんが詐欺のことを知っていても、登記を先に備えれば勝つのが原則や。

登記田探偵

悪意の第三者でも勝てるんですか……？

雪宮さん

原則はそうや。
ただし例外がひとつだけある。
それが背信的悪意者や。
雪宮さんが取消しをして登記が戻ってないことをいいことに、雪宮さんを害する目的で割り込んできたような、自由競争の範囲を超えた悪質な相手や。
背信的悪意者は177条の「第三者」から除外されて、登記がなくても雪宮さんが勝てる。

登記田探偵

ただ、ただの「悪意」と「背信的悪意」の壁は分厚い。
立証も難しい。
せやから実務では取消しをしたら即座に登記を戻すことが鉄則や。

登記田探偵

こむぎちゃん

じゃあ、もしですよ、雪宮さんが取消しをしてすぐ自分の名義に登記を戻していたら、日影さんが後から登場しても勝てるんですよね？

そのとおり。
先に登記を備えた方が勝つのが177条の世界やから、雪宮さんが先に登記を戻しとけば、日影さんが何人現れても雪宮さんの勝ちや。

登記田探偵

ここで取消し前と取消し後の違いを整理しとくで。
取消し前は96条3項の世界——第三者の善意無過失だけが問題、登記は関係ない。
取消し後は177条の世界——登記の先後だけが問題、善意悪意は関係ない（背信的悪意者を除く）。
同じ「第三者」でも、登場するタイミングひとつで適用条文も結論も真逆になる。

登記田探偵

該当する例： 詐欺取消し後に第三者が現れて登記を備えた場合、被詐欺者と第三者は対抗関係に立ち、登記を先に備えた方が所有権を取得する。第三者が背信的悪意者でない限り、第三者の善意・悪意は問わない（民法177条、大判昭17.9.30）。

該当しない例： 「詐欺取消し後の第三者が悪意であれば、被詐欺者は登記を備えなくても所有権を主張できる」は誤り。単なる悪意では足りず、背信的悪意者でなければ第三者は保護される。被詐欺者は登記を先に備える必要がある。

事件の結論

雪宮さん、整理するで。

登記田探偵

第一に、地役悟さんは悪意の第三者やから、雪宮さんは取消しの意思表示をすれば土地を取り戻せる。
地役さんが登記を備えとっても関係ない。
民法96条3項は「善意でかつ過失がない第三者」しか守らんから、悪意の地役さんは保護されへん。

登記田探偵

第二に、ただし注意点がある。
地役さんは「自分は善意無過失や」と主張してくる可能性が高い。
せやから、地役さんが詐欺の事実を知っとった証拠——用途さんとの会話の記録、メール、共通の知人の証言——をしっかり集めとく必要がある。
これは弁護士に相談して動いた方がええ。

登記田探偵

第三に、雪宮さんがこれから動くときの注意や。
用途さんに対して取消しの意思表示をしたら、その瞬間から世界が変わる。
今後さらに別の人に転売されたとき、取消し後やと96条3項やのうて177条の対抗関係になる。
せやから取消しと同時に登記を戻す手続きも進めなあかん。

登記田探偵

それと一つ補足や。
今回は詐欺の話やったけど、もしこれが詐欺やのうて強迫やったら、話はもっと雪宮さんに有利になる。
民法96条3項は詐欺の場合だけの規定やから、強迫の場合は善意の第三者にも取消しを対抗できる。
被害者の落ち度の重さが違うっちゅうのが立法の建前や。
ただし取消し後の第三者との関係は、強迫でも177条の対抗関係になる点は同じやで。

登記田探偵

わかりました。
まずは弁護士の先生に相談して、地役さんが悪意であった証拠を集めながら、用途さんへの取消しの通知と登記の回復手続きを同時並行で進めるんですね。

雪宮さん

そういうこっちゃ。
タイミングと順番が命や。
動くときは一気に動きや。[/st-kaiwa5] [st-kaiwa5 r]ありがとうございます……。
話を聞いていただいて、心が落ち着きました。
これで前に進めそうです。[/st-kaiwa5]

雪宮さんが帰った後、こむぎちゃんは少し考え込んだ顔で湯のみを見つめていた。

[st-kaiwa1]登記田さん、結局のところ、騙された人が速さで勝負しないといけないって、なんだか切ないですね……。[/st-kaiwa1] [st-kaiwa3 r]せやな。
法律は被害者を守りつつも、取引の安全のために第三者も守らなあかん。
両立させるためにこういう細かいルールができとるんや。
冷たいように見えて、ちゃんと理屈が通っとる。

登記田探偵

試験のひっかけメモ

• 96条3項の第三者は「善意でかつ過失がない」者： 改正前は「善意」だけでよかったが、2020年の改正で「無過失」も必要になった。悪意または有過失の第三者は保護されない。「善意であれば保護される」は古い知識
• 取消し前の第三者との関係は対抗関係ではない： 96条3項の問題なので、登記の有無は関係ない。第三者の善意無過失の有無だけで決まる。「取消し前の第三者が登記を備えていれば保護される」は誤り
• 取消し後の第三者との関係は177条の対抗関係： 登記を先に備えた方が勝つ。第三者の善意悪意は関係ない（背信的悪意者を除く）。「取消し後の第三者が悪意なら被詐欺者が勝つ」は誤り
• 強迫には96条3項が適用されない： 強迫の場合、取消し前の善意の第三者にも対抗できる。ただし取消し後の第三者との関係は強迫でも177条の対抗関係になる
• 錯誤も詐欺と同じ構造： 錯誤取消しも、取消し前の善意無過失の第三者には対抗できない（民法95条4項）。取消し後は177条の対抗関係になる

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

さてと、今日の教訓を一言でまとめてみ。

登記田探偵

こむぎちゃん

はい！
つまり、騙されたら速さが命ってことですね！
ということは、これからの私はこうします。
通販で何か買ったら、注文ボタンを押した瞬間にショップに電話して「絶対キャンセルしません！」って宣言して、配送業者にも電話して「絶対他の人に渡さないで！」って念押しして、家のポストの前に三日三晩座り込んで配達員さんを待ち伏せして、商品が届いた瞬間に「私のものです！登記しました！対抗関係でも勝ちました！」って高らかに宣言します！
速さで勝負！
これで二重譲渡されても私の勝ち！
法律は速い人の味方です！

なんでやねーん！！　

登記田探偵

通販のポスト待ち伏せと不動産の対抗関係を一緒にしなや！
ポストには登記もクソもないわ！
正確に言うで！！
詐欺による意思表示は取り消すことができる（民法96条1項）！
相手方以外の第三者が詐欺をした場合は、相手方が悪意または善意有過失のときに限って取消しできる（民法96条2項）！
取消し前の第三者には民法96条3項——善意でかつ過失がない第三者にだけ取消しを対抗できへん。悪意または有過失なら登記があっても勝てへん！これは対抗関係やないから登記の有無は関係ない！一方取消し後の第三者とは民法177条の対抗関係になる——登記を先に備えた方が勝つ！第三者の善意悪意は関係ない（背信的悪意者を除く）！せやから取消しをしたら即座に登記を戻すべし！強迫の場合は96条3項は適用されんから善意の第三者にも対抗できる、ただし取消し後は強迫でも177条の対抗関係や！錯誤も同じ構造で95条4項が適用される！

登記田探偵

ちゃんとしなさい！

登記田探偵

こむぎちゃん

…てへっ♪

今回のまとめ

詐欺による意思表示は取り消すことができる（民法96条1項）。第三者が詐欺を行った場合、相手方が悪意または有過失であるときに限って取消しできる（民法96条2項）。詐欺取消しと第三者との関係は、第三者が登場したタイミングによって適用条文と判断基準がまったく異なる。取消し前に登場した第三者については民法96条3項が適用され、第三者が善意でかつ過失がない場合に限り保護される（登記の有無は関係ない）。取消し後に登場した第三者については民法177条の対抗関係になり、登記を先に備えた方が所有権を取得する（第三者の善意悪意は関係なく、背信的悪意者のみ例外）。

①民法96条1項（取消しの基本）： 詐欺による意思表示は取り消すことができる。

②民法96条2項（第三者の詐欺）： 第三者が詐欺を行った場合、相手方が悪意または善意有過失であるときに限り取消しできる。

③民法96条3項（取消し前の第三者）： 詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。悪意または有過失の第三者には対抗できる。登記の有無は関係ない。

④民法177条（取消し後の第三者）： 取消し後の第三者との関係は対抗関係に立つ（大判昭17.9.30）。登記を先に備えた方が所有権を取得する。第三者の善意悪意は関係ない。

⑤背信的悪意者の例外： 取消し後の第三者でも、自由競争の範囲を超えた背信的悪意者は177条の「第三者」から除外され、登記なしでも被詐欺者が勝つ。

⑥強迫との違い： 96条3項は詐欺だけの規定で、強迫には適用されない。強迫の場合、取消し前の善意の第三者にも対抗できる。ただし取消し後の第三者との関係は強迫でも177条の対抗関係になる。

⑦錯誤の場合： 錯誤取消しも詐欺と同じ構造で、取消し前の善意無過失の第三者には対抗できない（民法95条4項）。取消し後は177条の対抗関係。

⑧実務上の鉄則： 取消しの意思表示をしたら即座に登記を戻す。タイミングを逃すと、後から現れた第三者に登記で先を越されて負ける可能性がある。

参考書籍：2026年版 史上最強の宅建士テキスト