宅建探偵 第60話 「順番を譲ったら、自分の取り分はいくら減る？」抵当権の順位・順位の変更・順位の譲渡と放棄を配当計算で深掘り｜民法373条・374条・376条と令和5年問10

プロローグ

昼下がりの事務所。こむぎちゃんが、スマホを片手にぷりぷりしていた。

こむぎちゃん

登記田さん、聞いてくださいよ。
わたし、せっかく朝早く並んだのに、損しちゃいました。

損？
なんの話や。

登記田探偵

こむぎちゃん

人気のパン屋さんの行列です。
わたし、3番目に並んでたんですよ。
そしたら後ろにいた友だちが「どうしても限定メロンパン買いたいの！」って泣きそうな顔するから、つい順番を譲っちゃって。

ほう、ええ子やないか。
譲ってあげたんやな。

登記田探偵

こむぎちゃん

それがですよ。
わたし、てっきり「ひとつ後ろに下がるだけ」だと思ってたのに。
その友だち、別のグループで来てた子3人も「一緒に並んでた」って連れてきちゃって。
気づいたら、わたしの番が一気に4つも後ろにずれてて。

ありゃ。
ひとり譲ったつもりが、ぞろぞろ巻き込まれたわけか。

登記田探偵

こむぎちゃん

そうなんです。
わたしの前に並んだ人数が増えたぶん、わたしが買えるパンの数も減っちゃって。
限定品、わたしの番が来たときには売り切れでした……。

順番を譲るっちゅうのも、ただ前後が入れ替わるだけとは限らんからなあ。
誰にどう譲るかで、自分の取り分が変わってくる。

登記田探偵

こむぎちゃん

もう。
譲るなら譲るで、自分がどれだけ損するか、ちゃんと計算してから譲るべきでした。

そのとき、事務所のドアが軽くノックされた。入ってきたのは南向壱星さん。こむぎちゃんの顔を見るなり、ふっと表情がやわらかくなった。

こんにちは。
お忙しいところすみません、登記田さん。
今日も、ちょっと知恵をお借りしたくて。

南向壱星（みなみ いっせい）

こむぎちゃん

壱星さん、いらっしゃいませー。
ちょうど今、わたしが行列で順番を譲って大損した話をしてたところなんです。

順番を……譲る、ですか。
奇遇ですね。今日の相談、まさに「順番を譲る」話なんです。

南向壱星（みなみ いっせい）

壱星はメモ帳を開くと、少し前のめりになって切り出した。

今日の事件：令和5年 問10

今日は、お客さんから「抵当権の順番を譲ると、自分の取り分はいくらになるのか」と聞かれて、うまく答えられなかったんです。
ちょうど過去問でも、同じテーマのこんな問題があって。

南向壱星（みなみ いっせい）

債務者Ａが所有する甲土地には、債権者Ｂが一番抵当権（債権額1,000万円）、債権者Ｃが二番抵当権（債権額1,200万円）、債権者Ｄが三番抵当権（債権額2,000万円）をそれぞれ有しているが、ＢがＤの利益のため、Ａの承諾を得て抵当権の順位を放棄した。甲土地の競売に基づく売却代金が2,400万円であった場合、Ｂの受ける配当額として、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. 0円
2. 200万円
3. 400万円
4. 800万円

ぼくのお客さんも、これとそっくりの立場なんです。
棟上充（むねあげ みつる）さんという方が、甲という土地に一番抵当権を持っていて。
事情があって、三番抵当権を持つ笠木健太（かさぎ けんた）さんのために「順位を放棄」することになったと。

南向壱星（みなみ いっせい）

棟上さんが気にしているのは、こういうことです。
ひとつ、自分の取り分はいくら減るのか。
ふたつ、間にいる二番抵当権の壁芯涼子（へきしん りょうこ）さんには影響しないのか。
みっつ、そもそも順位を「変更」するのと「放棄」するのは何が違うのか。
よっつ、合意さえすれば、登記しなくても効力は生じるのか。

南向壱星（みなみ いっせい）

こむぎちゃん

あっ……？
順番を譲ると取り分が変わる、って。
それ、さっきのわたしのパン屋の話と、なんだか似てません？

こむぎちゃん

わたしも、ひとりに順番を譲ったつもりが、思った以上に自分の取り分が減っちゃって。
「譲る」と「自分の分がどう変わるか」がセットになってるところ、そっくりじゃないですか。

こむぎちゃん、ええとこに気づいたな。
構造はまさにそれや。 「順番を誰にどう譲るかで、自分の取り分が変わる」——これが今日の中心や。

登記田探偵

抵当権の「順位」をめぐる話は、大きく3つある。
順位そのものの意味、順位を全員で組み替える「変更」、そして特定の相手とだけ順番をやりくりする「譲渡・放棄」や。
棟上さんの心配を軸に、順に解きほぐしていこか。

登記田探偵

お願いします。

南向壱星（みなみ いっせい）

推理①：そもそも抵当権の「順位」とは何か──民法373条

早い者勝ちで順番が決まる

壱星くん、ひとつの土地に、抵当権はいくつも設定できるんやったな。
ほな、競売でその土地が売れたとき、誰から先にお金を回収できると思う？

登記田探偵

えっと……先に抵当権をつけた人、ですか。

南向壱星（みなみ いっせい）

その通り。
同じ不動産に複数の抵当権があるとき、優先弁済を受ける順番は「登記の前後」で決まる。
これが民法373条や。

登記田探偵

民法373条（抵当権の順位） 同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。

甲土地で言うと、一番先に登記した棟上さんが「1番抵当権者」、次が壁芯さんで「2番」、最後が笠木さんで「3番」や。
競売で土地が売れたら、この順番でお金が配られていく。

登記田探偵

上から順に、なくなったらおしまい

ここが大事や。
配当は、売れたお金を1番から順に、満額になるまで配っていく。
そして、お金が尽きたら、それより下の順位の人はもらえへん。

登記田探偵

甲土地が2,400万円で売れたとしよか。
棟上さん（1番・1,000万円）に満額1,000万円。
壁芯さん（2番・1,200万円）に満額1,200万円。
ここまでで2,200万円。
残りは200万円や。

登記田探偵

最後に笠木さん（3番・2,000万円）。
ところが、もう200万円しか残ってへん。
だから笠木さんは、2,000万円貸しとっても、200万円しかもらえへん。
残りの1,800万円は、この抵当権では回収できへんわけや。

登記田探偵

順番が下になるほど、土地の値段が尽きてしまって、回収できないリスクが高くなるんですね。

南向壱星（みなみ いっせい）

そういうことや。
せやから、順位っちゅうのは抵当権者にとって命綱なんや。
そして前にやった「優先で取れる利息は最後の2年分まで」っちゅう話も、結局は後ろの順位の人を守るための仕組みやったな。
順位の話は、そこと地続きや。

登記田探偵

該当する例： 甲土地が2,400万円で売却 → 1番の棟上さんから順に配当され、棟上1,000万・壁芯1,200万・笠木200万。残り1,800万円は笠木さんの取りはぐれになる

該当しない例： 笠木さんが「3番でも貸した2,000万円は全額もらえる」と考える → 誤り。売却代金が尽きれば、下位の抵当権者は債権全額を回収できないことがある

推理②：順位を全員で組み替える「順位の変更」──民法374条

順番そのものを入れ替える制度

さて、順位は動かすことができる。
その動かし方には、性格の違う2つの方法があるんや。
ひとつ目が、今からやる「順位の変更」や。

登記田探偵

これは、抵当権の順番そのものを、関係者みんなで組み替える方法や。
たとえば甲土地で、棟上さん（1番）と笠木さん（3番）をそっくり入れ替えて、笠木さんを1番、棟上さんを3番にする、みたいな話や。

登記田探偵

民法374条（抵当権の順位の変更） 1項　抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。 2項　前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。

要件その1──影響を受ける全員の合意

順位の変更には、要件が2つある。
ひとつ目は「影響を受ける抵当権者全員の合意」や。

登記田探偵

全員、というのは、棟上さん・壁芯さん・笠木さんの3人ですか。

南向壱星（みなみ いっせい）

順位が動いて配当が変わる人は、全員入る。
ここがひっかけどころでな。
仮に「1番の棟上さんと3番の笠木さんだけ入れ替える」場合でも、間の壁芯さんは順位の数字こそ2番のままやけど、上下の顔ぶれが変われば配当に影響が出ることがある。
だから、実質的に影響を受ける者は合意の当事者になるんや。

登記田探偵

順位の数字が動かない人でも、影響があるなら合意が必要、ということですね。

南向壱星（みなみ いっせい）

要件その2──利害関係人の承諾

ふたつ目は「利害関係を有する者がいれば、その承諾」や（374条1項ただし書）。
ここで言う利害関係人は、順位の変更で不利益を受ける人のことや。

登記田探偵

たとえば、棟上さんの1番抵当権そのものを担保にとっている「転抵当権者」がおったとする。
棟上さんの順位が下がって配当が減れば、その人の取り分も減る。
だから、その承諾が要るわけや。

登記田探偵

逆に、承諾が要らない人もいるんですか。

南向壱星（みなみ いっせい）

おる。
これが大事や。
土地の持ち主である債務者Ａ——つまり抵当権を設定した本人や、その保証人、物上保証人は、ここで言う利害関係人には当たらへん。
順番がどう入れ替わっても、債務者が背負う借金の総額は変わらへんからな。
誰が先に取るかが変わるだけで、債務者の負担は同じや。

登記田探偵

要件その3──登記しないと効力が生じない

そして、ここが順位変更のいちばんの特徴や。
合意がそろって、利害関係人の承諾もとれた。
それでも、登記をするまでは効力が生じへん（374条2項）。

登記田探偵

登記……ですか。
登記って、普通は「第三者に対抗するための要件」ですよね。
登記しなくても、当事者の間では効力が生じているはず、と習った気がします。

南向壱星（みなみ いっせい）

ええ着眼や。
普通の物権変動なら、登記は「対抗要件」にすぎん。
当事者間では合意だけで効力が生じて、登記は第三者に主張するための道具や。

登記田探偵

ところが、順位の変更だけは違う。
登記が「効力発生要件」になっとる。
合意しただけ、承諾をもらっただけでは、順位はまだ1ミリも動いてへん。
登記して初めて、順番が入れ替わるんや。
これは民法の中でも珍しい例外やから、試験でもよう狙われる。

登記田探偵

「合意があれば、登記前でも順位は変わっている」と思い込むと、間違えるわけですね。

南向壱星（みなみ いっせい）

その通り。
ちなみに棟上さんの相談は「変更」やのうて「放棄」やけど、この登記の話は放棄や譲渡にも関わってくるから、しっかり押さえとき。

登記田探偵

該当する例： 甲土地で棟上さん（1番）と笠木さん（3番）の順位を入れ替える → 影響を受ける抵当権者全員の合意＋利害関係人の承諾を得て、登記をして初めて効力が生じる

該当しない例： 全員が合意し承諾もそろったが、まだ登記していない段階 → 順位変更の効力はまだ生じていない（374条2項）。「合意した時点で順位は動いている」は誤り

推理③：特定の相手とだけ順番をやりくりする「順位の譲渡・放棄」──民法376条

全員を巻き込まない、二者間の処分

さあ、順位を動かすもうひとつの方法や。
それが棟上さんの相談そのもの、「順位の譲渡」と「順位の放棄」や（民法376条1項）。

登記田探偵

順位の変更との決定的な違いは、これや。
変更は、関係者全員を巻き込んで、順番そのものを組み替える。
みんなに対して効く「絶対的」な処分や。
いっぽう譲渡・放棄は、特定の2人の当事者の間だけで、優先枠をやりくりする。
当事者以外には影響しない「相対的」な処分や。

登記田探偵

順番の札そのものを並べ替えるのが「変更」、当事者2人の間だけで取り分を融通し合うのが「譲渡・放棄」、ということですか。

南向壱星（みなみ いっせい）

ええまとめや。
だから譲渡・放棄では、当事者やない壁芯さん（2番）の取り分は、いっさい動かへん。
ここ、計算でも超重要なポイントやから覚えとき。

登記田探偵

「譲渡」と「放棄」の違い

譲渡と放棄は、どっちも「先順位の人が、後順位の人を助ける」処分や。
ただ、助け方が違う。

登記田探偵

順位の譲渡は、先順位の人が、自分の優先枠を後順位の人に「丸ごと譲る」。
2人ぶんの取り分を合わせて、まず譲り受けた後順位の人に優先的に充てて、余ったら譲った先順位の人がもらう。

登記田探偵

順位の放棄は、先順位の人が「自分が先」という地位を捨てて、後順位の人と対等（同順位）になる。
2人ぶんの取り分を合わせて、それを2人の債権額の比で分け合う。

登記田探偵

譲渡は「全部あげてから余りをもらう」、放棄は「対等になって山分け」というイメージですね。

南向壱星（みなみ いっせい）

そのイメージでばっちりや。
棟上さんがやろうとしとるのは「放棄」やから、笠木さんと対等になって山分け、になる。 具体的にいくらになるか、次の推理で計算しよか。

登記田探偵

該当する例： 棟上さん（1番）が笠木さん（3番）のために順位を放棄 → 棟上さんと笠木さんが同順位になり、2人ぶんの取り分を債権額の比で分け合う。間の壁芯さん（2番）の配当は変わらない

該当しない例： 棟上さんが順位を放棄したことで、当事者でない壁芯さんの配当まで増減する → 誤り。譲渡・放棄は当事者間だけの相対的な処分で、他の抵当権者には影響しない

推理④：令和5年問10をあてはめる──棟上さんの取り分はいくらになる？

まず「放棄がなかった場合」を出す

ほな、いよいよ計算や。 ポイントは、必ず「もし処分がなかったら、それぞれいくらもらえたか」から出発することや。

登記田探偵

甲土地は2,400万円で売れた。 処分がなかった場合の配当は、推理①でやった通りやな。

登記田探偵

棟上さんが1,000万円、壁芯さんが1,200万円、笠木さんが200万円。 これが出発点や。

登記田探偵

放棄する2人の取り分を「合算」して「按分」する

次や。 棟上さんが笠木さんのために順位を放棄すると、この2人は同順位になる。
だから、棟上さんと笠木さんの本来の取り分を、いったん合算する。

登記田探偵

棟上さんの1,000万円＋笠木さんの200万円＝1,200万円。
この1,200万円を、2人の債権額の比で分け合うんや。

登記田探偵

債権額は、棟上さんが1,000万円、笠木さんが2,000万円。
比にすると1対2やな。 だから1,200万円を1対2で分ける。

登記田探偵

棟上さん：1,200万円 × 1/3 ＝ 400万円。
笠木さん：1,200万円 × 2/3 ＝ 800万円。

登記田探偵

棟上さんは、放棄する前は1,000万円もらえたのに、放棄したことで400万円まで減るんですね。

南向壱星（みなみ いっせい）

その通り。
そして、間にいる壁芯さんは当事者やないから、1,200万円のまま、まったく動かへん。
全体を見てみよか。

登記田探偵

棟上さんが減らした600万円が、そのまま笠木さんに移っていますね。
壁芯さんはノータッチ。
きれいに筋が通っています。

南向壱星（みなみ いっせい）

そういうことや。
これが過去問の答えや。 「Ｂの受ける配当額」を問われとるから、棟上さん（＝B）の400万円が正解。
設問の選択肢で言うと「3」やな。

登記田探偵

「Ａの承諾」について一言

ひとつ気になったんですが。
問題文に「Ａの承諾を得て」とあります。
土地の持ち主Ａの承諾って、要るんですか。
さっき、設定者は利害関係人じゃないとおっしゃっていましたが。

南向壱星（みなみ いっせい）

鋭いな。
順位の譲渡・放棄に、設定者（債務者Ａ）の承諾は、効力の要件としては要らへん。
誰が先に取るかが変わるだけで、Ａの借金の総額は変わらんからな。
問題文が「承諾を得て」と書いとるのは、あくまで事実関係の説明にすぎん。
そこに気をとられて「承諾がないと無効や」と考える必要はない。

登記田探偵

承諾の有無は、計算の答えには影響しないんですね。
安心しました。

南向壱星（みなみ いっせい）

該当する例： 棟上さん（1番・1,000万円）が笠木さん（3番・2,000万円）に順位を放棄 → 2人の本来の配当合計1,200万円を債権額比1対2で按分し、棟上400万円・笠木800万円。壁芯さんは1,200万円のまま

該当しない例： これが「放棄」ではなく「譲渡」だった場合 → 合計1,200万円をまず笠木さんに優先充当（2,000万円の枠まで全額＝1,200万円が笠木さん、棟上さんは0円）。放棄と譲渡で結果が変わる

事件の結論

ほな、棟上さんの4つの心配に、順番に答えを出していこか。

登記田探偵

ひとつ目——「自分の取り分はいくら減るのか」。
答えは、1,000万円から400万円に減る。
笠木さんと同順位になり、2人の本来の取り分1,200万円を債権額比1対2で分け合うからや。

登記田探偵

ふたつ目——「間の壁芯さんに影響しないのか」。
答えは、影響しない。
順位の譲渡・放棄は当事者2人だけの相対的な処分やから、当事者やない壁芯さんの配当1,200万円は動かへん。

登記田探偵

みっつ目——「順位の『変更』と『放棄』は何が違うのか」。
変更は全員を巻き込んで順番そのものを組み替える絶対的な処分（374条）。
放棄は特定の2人の間だけで優先枠を分け合う相対的な処分（376条）。
性格がまるで違う。

登記田探偵

よっつ目——「合意すれば登記しなくても効力が生じるのか」。
これは順位の変更の話やが、答えはノー。
順位の変更は登記が効力発生要件で、登記して初めて効力が生じる（374条2項）。
通常の登記＝対抗要件とは違う、珍しい例外や。

登記田探偵

そして肝心の過去問。
「Ｂ（棟上さんにあたる1番抵当権者）の受ける配当額」は、400万円。
正解は選択肢の「3」や。

登記田探偵

4つとも、すっきりしました。
順位の話は、ただ順番を覚えるんじゃなくて、「誰の取り分がいくら動くか」を計算で押さえることが大事なんですね。

南向壱星（みなみ いっせい）

ええ気づきや。
棟上さんには、放棄したら自分は400万円になる、ときっちり伝えてやり。
それを承知のうえで笠木さんを助けるかどうかは、棟上さんが決めることや。

登記田探偵

壱星はメモ帳に丁寧に書き留めると、ふと顔を上げた。

……あの、こむぎちゃん。
パン、買えなかったの残念でしたね。
今度、駅前にできた店の限定パン、ぼくが朝並んで……あ、いや、情報だけでもお伝えします。

南向壱星（みなみ いっせい）

こむぎちゃん

えっ、ほんとですか！
ありがとうございます！

壱星は耳をうっすら赤くしたまま、礼を言って事務所を出て行った。

……あの子も、順位を譲るのは得意でも、肝心なとこで一歩下がってしもうとるなあ。

登記田探偵

試験のひっかけメモ

• 抵当権の順位は登記の前後で決まる（373条）：契約の先後でも、債権成立の先後でもない。あくまで登記の前後。下位の抵当権者は、売却代金が尽きれば債権全額を回収できないことがある
• 順位の変更は「登記が効力発生要件」（374条2項）：合意・承諾がそろっても、登記するまで効力は生じない。通常の登記は「対抗要件」だが、順位の変更だけは「効力発生要件」。「合意した時点で順位が変わる」は誤り。典型的なひっかけ
• 設定者・債務者・保証人・物上保証人は利害関係人ではない：順位の変更でも譲渡・放棄でも、これらの者の承諾は効力要件として不要。順番が変わっても債務総額は変わらないため。承諾が要る利害関係人は、転抵当権者など順位の動きで不利益を受ける者
• 順位の変更（374条）と順位の譲渡・放棄（376条）は別物：変更は全員を巻き込む絶対的処分、譲渡・放棄は当事者2人だけの相対的処分。譲渡・放棄では当事者でない他の抵当権者の配当は変わらない
• 譲渡と放棄で計算が違う：いずれも当事者2人の本来の配当を合算するところまでは同じ。譲渡は受益者に優先充当（残りを譲渡者へ）、放棄は債権額の比で按分。「どちらも山分け」と混同すると計算を誤る

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

さてと、今日の教訓を一言でまとめてみ。

登記田探偵

こむぎちゃん

はい！
今日の教訓は—— 順番を譲るときは、合意した瞬間にもう順番が変わってる。
だからわたしも、パン屋で「譲ります」って言った瞬間に4つ後ろにずれたんですね！
つまり、順位の変更も行列も、口に出した瞬間に効力発生ってことです！
あと、わたしも今度から、譲るときは利害関係人として友だち3人ぶんの承諾をもらってから譲ります！

なんでやねーん！！

登記田探偵

行列と順位の変更を一緒にすな！ ええか、正確に言うで！！
抵当権の順位は登記の前後で決まる（373条）！
順位の動かし方には2つあって、ひとつは順位の変更——影響を受ける抵当権者全員の合意と、利害関係人の承諾が要る！
しかも登記して初めて効力が生じる（374条）！
合意した瞬間には、まだ1ミリも動いてへん！
パン屋とちゃう！
もうひとつは順位の譲渡・放棄——これは特定の2人の間だけの相対的な処分や（376条）！
当事者やない人の取り分は動かへん！ 譲渡は受益者に優先充当、放棄は債権額の比で山分け！
計算がちゃうぞ！
棟上さんが笠木さんに順位を放棄したら、2人の取り分1,200万円を1対2で分けて、棟上さんは400万円や！
そして、友だちの承諾なんか、そもそも譲るのに要らん！
設定者の承諾すら効力要件やないんや！

登記田探偵

ちゃんとしなさい！

登記田探偵

こむぎちゃん

…てへっ♪

今回のまとめ

抵当権の「順位」をめぐる論点は、順位の意味（373条）、順位の変更（374条）、順位の譲渡・放棄（376条）の3つに整理できる。とくに令和5年問10のような配当計算は、「処分がなかった場合の配当」から出発し、当事者の取り分をどう動かすかを正確にたどることで確実に解ける。

①抵当権の順位は登記の前後による（373条）： 同一不動産に複数の抵当権があるとき、優先弁済の順番は登記の前後で決まる。競売代金は上位から順に配当され、代金が尽きれば下位の抵当権者は債権全額を回収できないことがある。

②順位の変更は全員の合意＋利害関係人の承諾（374条1項）： 順位そのものを組み替える絶対的な処分。影響を受ける抵当権者全員の合意が必要で、転抵当権者など利害関係人がいればその承諾も要る。設定者・債務者・保証人・物上保証人は利害関係人に当たらない。

③順位の変更は登記が効力発生要件（374条2項）： 通常の登記は対抗要件にすぎないが、順位の変更は登記をしなければ効力を生じない。合意・承諾がそろっても、登記前は効力が生じない点が珍しい例外として頻出。

④順位の譲渡・放棄は当事者間の相対的処分（376条1項）： 特定の2人の間だけで優先枠をやりくりする。当事者でない他の抵当権者の配当には影響しない。順位の変更との性格の違い（絶対的か相対的か）を区別することが重要。

⑤譲渡と放棄で計算方法が異なる： いずれも当事者2人の本来の配当額を合算するが、順位の譲渡は受益者（後順位者）に優先的に充当し残りを譲渡者へ、順位の放棄は2人の債権額の比で按分する。令和5年問10では、棟上さん（1番・1,000万円）が笠木さん（3番・2,000万円）に順位を放棄したため、2人の本来の配当合計1,200万円を1対2で按分し、棟上さんの配当は400万円となる。

参考書籍：2026年版 史上最強の宅建士テキスト