停止条件つき契約は解約できる？条件未定の間の期待権と相続｜宅建探偵 第34話

プロローグ

こむぎちゃん

登記田さん！
聞いてください！
友達に「来月までにダイエット5キロ成功したら焼肉おごってあげる」って言われたんですよ！

ほう、ええやん。
気合入るな。

登記田探偵

こむぎちゃん

それで頑張って4.8キロ落としたんですけど、友達が「5キロじゃないからノーカン。約束はなかったことにする」って！

まあ……5キロって言うたんやったら、そこは約束通りかもしれんけど。
でも4.8キロでなかったことにされるのはモヤっとするわな。

登記田探偵

こむぎちゃん

しかも！
あと2日残ってたのに「もう別の子と焼肉行ったから終わり」って言われたんです！
まだ期限来てないのに！

それはちょっと話が違うな。
まだ期間内やったら、勝手に打ち切るのはあかんやろ。

登記田探偵

そこへ事務所のドアが開き、大きな紙袋を抱えた画地宗一郎が顔を出した。

やあやあ、お邪魔するよ。
今日は知り合いの農家さんからもらった新茶を持ってきたんだ。
八十八夜摘みだよ。

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

こむぎちゃん

画地さん！
いつもありがとうございます！
新茶、すぐ淹れますね！

画地さん、いつもすまんね。
今日はどんなご相談で？

登記田探偵

画地は湯呑みを受け取ると、少し表情を曇らせた。

実はね、古い友人の公示正夫くん——去年亡くなったんだけど——その息子の翔太くんから相談を受けてね。
不動産の売買契約のことで、ちょっと揉めてるんだよ。

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

推理①：停止条件とは何か——契約の「効力」と「拘束力」のちがい

まずは事情を聞かせてもらおか。

登記田探偵

うん。
正夫くんは路線さんという方が所有する土地を購入する売買契約を結んだんだ。
ただし、正夫くんが自分の持っている別の不動産を今年の12月末日までに売却して、その代金を全額受け取ることが条件になっていた。手付金のやり取りはなくて、それ以外の特別な合意もない。

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

なるほど。
つまり「自分の不動産が売れたら、路線さんの土地を買います」という条件つきの契約やな。

登記田探偵

そうそう。
ところがね、正夫くんの不動産がまだ売れていない段階で——つまり条件がどうなるかわからない状態で——正夫くんが急に亡くなってしまったんだ。
そうしたら路線さんが「条件が満たされていないから契約は効力がない。
もう別の人に売る」と言い出してね。

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

翔太くんとしては、父親の契約を引き継いで土地を買いたいと。

登記田探偵

その通り。
翔太くんは「父の契約を相続できるはずだ」と思っているんだけど、路線さんは「契約の効力が発生していないんだから、相続するものなんてない」と突っぱねている。
どちらの言い分が正しいのかい？

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

こむぎちゃん

あっ！
さっきの私の話と似てますね！
条件がまだ決まっていない間に、一方的に約束をなかったことにできるのかっていう……！

構造は同じやな。
条件つきの約束がどこまで当事者を縛るのか。
ここを正確に整理していこか。

登記田探偵

登記田は新茶をひと口すすって、ホワイトボードに向かった。

まず大前提を押さえる。
正夫さんと路線さんの契約は停止条件つき売買契約や。
停止条件っていうのは、「将来の不確実な事実が実現したときに、法律行為の効力が発生する」という条件のこと。
民法127条1項にこう書いてある。
「停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる」。

登記田探偵

つまり、正夫さんが自分の不動産を12月末日までに売却して代金を全額受領する——この事実が実現して初めて、売買契約の効力が生じるんや。

登記田探偵

こむぎちゃん

じゃあ路線さんの言う通り、条件が満たされるまでは効力がないってことですか？

登記田はかぶりを振った。

ここが一番大事なポイントや。
路線さんは「効力がない＝契約が存在しない」と思っとる。
でもそれは間違い。
確かに契約の「効力」はまだ発生していない。
売主に引渡し義務は生じてないし、買主に代金支払義務も生じてない。
けどな、契約そのものは有効に成立しとるんや。

登記田探偵

ここで区別せなあかんのが「効力」と「拘束力」や。
停止条件つきの契約は、条件が成就するまで効力は発生せえへん。けど、契約としての拘束力はすでに生じとる。
当事者は「この契約に縛られている」状態なんや。
だから一方的に「なかったことにする」なんてできへん。

登記田探偵

なるほどねえ。
契約は"眠っている"だけで、"消えた"わけじゃないんだね。

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

画地さん、ええ言い方やな。
まさにそう。
条件が成就すれば目を覚ます。
成就しなければそのまま効力が発生せずに終わる。
でも眠っている間も、当事者はその契約から逃げられへんのや。

登記田探偵

該当する例： 正夫さんと路線さんの売買契約。条件（正夫さんの不動産売却・代金受領）が未成就でも、契約そのものは有効に成立しており拘束力がある。

該当しない例： 「停止条件が成就していない＝契約が無効・不存在」は誤り。効力が未発生なだけであり、契約の成立・拘束力とは別の問題。

推理②：条件未定の間の「期待権」——一方的な解約はできない

次に、路線さんの「もう別の人に売る」という行動が法的にどうなるか。
ここで出てくるのが期待権という考え方や。

登記田探偵

民法128条にはこう書いてある。
「条件の成否が未定である間における当事者の権利義務は、条件が成就した場合にその法律行為から生ずべき相手方の利益を害することができない」。

登記田探偵

こむぎちゃん

えっと……かみ砕くとどういうことですか？

正夫さん側から見てみ。
正夫さんには「自分の不動産が12月末日までに売れたら、路線さんの土地を買える」という期待がある。
この期待は法的に保護されていて、これを期待権と呼ぶんや。

登記田探偵

路線さんが条件の成否が決まる前に「もう別の人に売る」と言って第三者に売却してしまったらどうなる？
正夫さんの「条件が成就したら土地を取得できる」という期待権が潰されることになるやろ。
これが民法128条で禁止されとる行為なんや。

登記田探偵

つまり、路線さんは条件が決着するまで、勝手に他の人に売ったり、契約をなかったことにしたりできないんだね？

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

そういうことや。
ほんでこれは売主だけの話ちゃう。
買主の正夫さん側も同じ。
正夫さんが「やっぱりいりません」と一方的に解約しようとしても、路線さんには「条件が成就したら代金を受け取れる」という期待権がある。
どちらの当事者も、条件の成否が未定の間は一方的に解約できへんんや。

登記田探偵

もう一つ大事な条文がある。
民法130条。
条件が成就することによって不利益を受ける当事者が、故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方はその条件が成就したものとみなすことができる。

登記田探偵

たとえば、路線さんが「正夫さんの不動産が売れたら困る」と思って、買い手候補に裏で手を回して購入を断念させたとする。
これは条件の成就を故意に妨害しとるから、正夫さん側は「条件は成就したとみなす」と主張できるんや。

登記田探偵

こむぎちゃん

ずるいことをすると、逆に条件が成就した扱いにされちゃうんですね！

せやな。
法律は「ズルして逃げ得」を許さへんようにできとるんや。

登記田探偵

該当する例： 路線さんが「条件未成就だから契約は無効」と一方的に第三者に売却する行為。正夫さん側の期待権を侵害するため、民法128条により認められない。

該当しない例： 当事者双方が話し合って合意のうえ契約を解除する場合。一方的な解約が禁じられているだけで、合意解除まで禁止されているわけではない。

推理③：条件未定の間の権利義務は相続できる

さて、ここからが翔太くんの問題の核心や。
路線さんは「契約の効力が発生していないんだから、相続するものなんてない」と言うとるけど、これはどうやろ。

登記田探偵

民法129条を見てみ。
「条件の成否が未定である間における当事者の権利義務は、一般の規定に従い、処分し、相続し、もしくは保存し、またはそのために担保を供することができる」。

登記田探偵

……ということは、翔太くんは正夫くんの「買主としての地位」を相続できるのかい？

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

できる。
民法129条がはっきりそう定めとる。
|正夫さんが持っていたのは「条件が成就すれば路線さんの土地を取得できる」という権利——さっき言うた期待権やな。
この期待権は、一般の相続のルールに従って翔太くんに引き継がれるんや。

登記田探偵

路線さんの「効力が発生していないから相続するものがない」という主張の間違いがわかるやろ。
確かに契約の効力は発生していない。
引渡し義務も代金支払義務もまだない。
でも、契約から生じる権利義務そのもの——つまり期待権は存在しとる。
存在するものは相続できる。
129条はそれを明文で認めとるんや。

登記田探偵

こむぎちゃん

じゃあ翔太くんが相続した後に、翔太くん自身が正夫さんの不動産を売却して代金を受け取ったら、条件が成就するんですか？

ええところに気づいたな。
相続で買主の地位を引き継いだ以上、翔太くんが条件を成就させれば——つまり正夫さんから相続した不動産を12月末日までに売却して代金全額を受領すれば——売買契約の効力が発生して、路線さんの土地を取得できる。
逆に12月末日を過ぎても売れなかったら、条件不成就で契約は効力を生じないまま終わる。

登記田探偵

ここで整理しとこか。
129条は相続だけやなくて、処分と保存と担保の提供も認めとる。
たとえば正夫さんが生きている間に、「条件が成就したら路線さんの土地を取得できる権利」を第三者に譲渡することも理論上はできる。
あるいは期待権を保全するために仮処分を申し立てるとか、担保を設定するとか。
条件未定の間でも、権利義務は確かに存在していて、法律上の扱いを受けられるということや。

登記田探偵

よくわかったよ。
翔太くんに「安心していい、お父さんの契約は引き継げる」と伝えてあげよう。

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

該当する例： 正夫さんの死亡後、翔太くんが買主たる地位を相続する。条件未定の間の期待権は民法129条により相続の対象となる。

該当しない例： 「契約の効力が未発生＝権利義務が一切存在しない＝相続できるものがない」は誤り。効力の未発生と権利義務の存在は別問題であり、129条が相続を明文で認めている。

事件の結論

まとめると、路線さんの主張は三つとも認められへん。
第一に、条件が未成就でも契約の拘束力は生じとるから、路線さんが一方的に解約して別の人に売ることはできへん。
第二に、同じ理由で正夫さん側も一方的な解約はできへんかった。
第三に、翔太くんは正夫さんの買主としての地位を相続できる。

登記田探偵

ありがとう。
これで翔太くんも安心できるよ。
条件つきの契約って、思ったよりしっかり守られているんだねえ。

画地宗一郎（かくち　そういちろう）

そうやな。
「条件」と「期限」の違いとか、解除条件の話とか、まだまだ奥が深い分野やけど。
そのうちそういう相談も来るやろ。

登記田探偵

画地はお土産の新茶の残りを事務所に置いて、穏やかに帰っていった。

試験のひっかけメモ

• 「停止条件の成否が未定＝契約が無効・不存在」は誤り。 契約は有効に成立しており、効力が未発生なだけで拘束力はある
• 条件の成否が未定の間、各当事者は一方的に解約できない。 相手方の期待権を害することは民法128条で禁止されている
• 条件の成就を故意に妨害した場合、相手方は条件が成就したものとみなせる（民法130条）。売主が買い手候補に裏で手を回す等は妨害にあたる
• 条件未定の間の権利義務は相続できる（民法129条）。「効力が発生していない＝相続できない」は誤り
• 129条は相続だけでなく、処分・保存・担保の提供も認めている。 期待権は「存在する権利」として法律上の取扱いの対象になる

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

さてと、今日の教訓を一言でまとめてみ。

登記田探偵

こむぎちゃん

はい！
つまり、条件つきの約束は、条件が達成されなくても"おごってもらえるかもしれない期待"は相続できるってことですね！
だから私のダイエットの約束も、私の子どもが引き継いで焼肉をもらえる……！

なんでやねーん！！　

登記田探偵

友達との焼肉の話とちゃうわ！
停止条件つき契約は条件の成就で効力が発生するけど、成否未定の間も契約の拘束力は生じとる！
各当事者は相手方の期待権を害することができへん！
だから一方的な解約は不可！
条件未定の間の権利義務は129条で処分も相続も保存も担保提供もできる！
条件の成就を故意に妨害したら130条で成就とみなされる！
「効力がない＝何もない」やないんや！

登記田探偵

ちゃんとしなさい！

登記田探偵

こむぎちゃん

…てへっ♪

今回のまとめ

停止条件つき契約において、条件の成否が未定の間に当事者が何をできるか・できないかを整理する。

①停止条件の基本（民法127条1項）： 停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。ただし、効力の未発生と契約の不存在は異なる。契約そのものは有効に成立しており、拘束力がある。

②期待権の保護（民法128条）： 条件の成否が未定の間、各当事者は相手方の期待権を害することができない。売主・買主いずれも一方的な解約は不可。

③条件成就の妨害（民法130条）： 条件の成就によって不利益を受ける当事者が、故意にその成就を妨げたときは、相手方は条件が成就したものとみなすことができる。

④条件未定の間の権利義務（民法129条）： 一般の規定に従い、処分・相続・保存・担保提供ができる。「効力が未発生＝権利義務が存在しない」は誤り。