「共同で申請するのが原則、でも例外がいっぱい！？」権利の登記の申請手続を令和6年問14でストーリー整理｜共同申請の原則・単独申請の例外パターン（買戻特約抹消・収用・遺贈・登記名義人住所変更）まで宅建探偵 第52話

プロローグ

朝の事務所。こむぎちゃんが郵便物を片手にぶつぶつ言っていた。

そのとき、事務所のドアが軽くノックされた。

入ってきたのは敷地倫太郎。第49話で独立開業を果たし、自身の不動産事業を軌道に乗せつつあるところだ。手にはクリアファイルを抱えている。

敷地はこむぎちゃんからコーヒーを受け取ると、ソファに腰を下ろし、クリアファイルを開いた。

今日の事件：令和6年 問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。
2. 不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。
3. 相続人ではない者に対する遺贈による所有権の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。
4. 登記名義人の住所についての変更の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。

推理①：共同申請の原則とは——不動産登記法60条の大原則

表示に関する登記と権利に関する登記

不動産登記法60条——共同申請の原則

不動産登記法60条（共同申請） 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

• 登記権利者：その登記により、登記上、直接に利益を受ける登記名義人になる者（買主、抵当権者、地上権者など）
• 登記義務者：その登記により、登記上、直接に不利益を受ける登記名義人（売主、抵当権設定者、所有権を失う者など）

なぜ共同申請なのか——虚偽登記を防ぐ知恵

該当する例： 画地さんが抵当仁志さんに土地を売却し、二人で法務局に行って所有権移転登記を申請 → 共同申請の原則どおり

該当しない例： 抵当仁志さんが画地さんに無断で「自分が買ったことにして」一人で所有権移転登記を申請 → 共同申請の原則に反するため受理されない

共同申請の原則から外れるパターン——3つの理屈で整理

推理②：笠木受次さんの遺贈——「相続人かどうか」で結論が真逆

改正前：遺贈は全部共同申請だった

• 受遺者が相続人である場合：例えば父親が子どもに「この土地はおまえに遺贈する」と遺言を残したケース。受遺者（子）はもともと相続人でもある。
• 受遺者が相続人でない場合：今回の笠木さんのケース。亡くなった旧友の相続人ではないけど、遺言で土地をもらった。

令和5年改正：相続人への遺贈だけが単独申請に

不動産登記法63条3項 遺贈（相続人に対する遺贈に限る）による所有権の移転の登記は、第60条の規定にかかわらず、登記権利者が単独で申請することができる。

笠木受次さんのケース：相続人ではない友人への遺贈

設問3の判定

令和6年 問14 設問3 相続人ではない者に対する遺贈による所有権の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。

該当する例： 画地さんが息子の画地良太さんに土地を遺贈 → 相続人への遺贈だから、息子の良太さんが単独で所有権移転登記を申請できる（不動産登記法63条3項、令和5年改正）

該当しない例： 画地さんが旧友の笠木受次さんに土地を遺贈 → 相続人以外への遺贈だから、63条3項の対象外。受遺者の笠木さんと遺言執行者の共同申請が必要

推理③：残り3つの設問——「もしもこういう場合」の補足整理

設問1：買戻特約抹消の10年経過——「もしも古い買戻特約が残っとったら」

不動産登記法69条の2（買戻しの特約に関する登記の抹消） 買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から10年を経過したときは、第60条の規定にかかわらず、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。

令和6年 問14 設問1 買戻しの特約に関する登記がされている場合において、契約の日から10年を経過したときは、登記権利者は、単独で当該登記の抹消を申請することができる。

該当する例： 買戻特約付き売買から10年経過 → 登記権利者（買主）が単独で抹消申請可能（不動産登記法69条の2）

該当しない例： 「10年経過していないと買戻特約はそもそも消えないから、10年未満でも単独申請できる」は誤り。あくまで10年経過が要件

設問2：収用による所有権移転登記——「もしも公共事業で土地が取られたら」

不動産登記法118条1項（収用による登記等） 土地収用法（中略）による収用又は使用による権利の取得又は消滅の登記は、第60条の規定にかかわらず、起業者が単独で申請することができる。

令和6年 問14 設問2 不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。

該当する例： 道路拡幅事業のための収用 → 起業者（事業者）が単独で所有権移転登記を申請可能（不動産登記法118条1項）

該当しない例： 「収用でも元の所有者と共同申請が必要」は誤り。収用は強制取得なので、起業者単独で完結する

設問4：登記名義人の住所変更登記——「もしも引っ越しただけだったら」

不動産登記法64条1項 登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、第60条の規定にかかわらず、登記名義人が単独で申請することができる。

令和6年 問14 設問4 登記名義人の住所についての変更の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。

該当する例： 引っ越しによる住所変更、結婚・離婚による氏名変更、法人の名称変更などの登記名義人表示変更 → 登記名義人の単独申請（不動産登記法64条1項）

該当しない例： 「住所変更登記には共同申請の相手方が必要」は誤り。そもそも相手方が存在しない

推理④：単独申請が認められる例外パターンの全体地図

• 売買・贈与・交換による所有権移転登記
• 抵当権・質権・地上権・地役権・賃借権の設定登記
• 抵当権・地役権・賃借権の抹消登記（一般原則として）
• 相続人以外への遺贈による所有権移転登記（※63条3項の括弧書きで除外）
• 所有権移転登記が存在する場合の所有権抹消登記
• 判決のうち確認判決・形成判決による登記（給付判決でないと単独申請にならない）

事件の結論

敷地はクリアファイルを閉じて立ち上がり、こむぎちゃんと登記田に丁寧に頭を下げて事務所を出て行った。

そう言いながら、登記田はコーヒーを淹れ直そうとカウンターに立った。

試験のひっかけメモ

• 共同申請の原則（不動産登記法60条）： 権利に関する登記は登記権利者と登記義務者の共同申請が原則。これを覆す例外は「法令に別段の定めがある場合」に限られる
• 遺贈の登記の改正点（令和5年改正・不動産登記法63条3項）： 相続人に対する遺贈の所有権移転登記は受遺者の単独申請OK。ただし**「相続人に対する遺贈に限る」の括弧書きで相続人以外への遺贈は除外**。原則どおり共同申請のまま。ここが最頻出ひっかけ
• 買戻特約抹消の特則（令和3年改正・不動産登記法69条の2）： 契約の日から10年経過で、登記権利者の単独抹消申請が可能。所有者不明土地対策として新設
• 判決による登記の落とし穴： 63条1項の単独申請が認められるのは「給付判決」のみ。確認判決・形成判決では単独申請できない
• 所有権登記の抹消（不登法77条）： 単独申請できるのは「所有権移転登記が存在しない場合」、つまり保存登記しかない場合のみ。移転登記があると共同申請になる
• 信託の登記（不登法98条2項）： 受託者が単独申請できる。なお、信託の登記は権利の移転登記等と同時申請が必要（98条1項）
• 登記名義人氏名・住所変更（不登法64条1項）： 単独申請。令和8年4月から住所変更登記の義務化が施行され、住所変更から2年以内の申請義務がある

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

今回のまとめ

不動産登記法における権利に関する登記の申請手続は、共同申請の原則（登記権利者と登記義務者の共同申請、不動産登記法60条）を基本としつつ、「法令に別段の定めがある場合」に単独申請が認められる構造になっている。第50話・第51話で扱った「表示に関する登記」は原則として単独申請であったが、権利登記では逆に共同申請が原則となるため、まずこの違いを押さえることが重要である。令和6年問14は、共同申請の原則と、そこから外れる例外（買戻特約抹消・収用・遺贈・登記名義人住所変更）を横断的に問う典型問題であり、特に**令和3年改正（買戻特約の10年経過抹消）と令和5年改正（相続人に対する遺贈）**という最新の改正点が直撃で問われている。

①共同申請の原則（不動産登記法60条）： 権利に関する登記は、登記権利者（登記により直接利益を受ける者）と登記義務者（直接不利益を受ける登記名義人）の共同申請が原則。理由は、虚偽登記の防止と登記の真正の担保。登記官は形式的審査権しか持たないため、不利益を受ける側の関与で実体的な真正を推定する仕組み。

②単独申請が認められる3類型： ①相手方がそもそも存在しない（所有権保存登記、登記名義人氏名・住所変更、所有権抹消で移転登記がない場合）、②相手方が協力できない・する必要がない（相続・合併、判決、収用、買戻特約10年経過）、③政策的に簡略化されている（相続人に対する遺贈、信託の登記）。

③遺贈の所有権移転登記の改正点（不動産登記法63条3項、令和5年改正）： 相続人に対する遺贈に限り、受遺者（登記権利者）の単独申請が認められる。相続による移転と性質が近いため簡略化された。相続人以外への遺贈は除外されており、原則どおり共同申請となる点が頻出ひっかけ。家族内の財産承継は簡略化、他人に流れる財産は相続人の関与を残すという立法政策。

④買戻特約抹消の特則（不動産登記法69条の2、令和3年改正）： 買戻特約の登記がある場合、契約の日から10年を経過したときは、登記権利者が単独で抹消申請できる。買戻期間の上限は民法580条で10年と定められており、10年経過後は買戻権が確実に消滅しているため。所有者不明土地問題への対策として新設。

⑤収用による所有権移転登記（不動産登記法118条1項）： 起業者が単独申請できる。元の所有者の協力が得られにくいことと、公益事業の円滑化が理由。

⑥登記名義人の氏名・住所変更登記（不動産登記法64条1項）： 登記名義人の単独申請。そもそも相手方がいないため。令和8年4月施行で住所変更登記の義務化（76条の5、変更から2年以内に申請義務）が始まっている。

⑦実務上の鉄則： 「単独で申請できるか？」を問われたら、まず権利登記か表示登記かを区別。権利登記なら原則は共同申請。例外を主張するには根拠条文を示せるかどうか。特に遺贈は「相続人かどうか」で結論が真逆になるため、依頼者の身分関係を必ず確認。

参考書籍：2026年版 史上最強の宅建士テキスト