新築したら1か月以内！「表題登記」と「所有権保存登記」の違いを建物の一生で解説｜登記できる権利・滅失登記・区分建物の特則を平成28年問14でストーリー総整理｜宅建探偵 第50話

プロローグ

そのとき、事務所の入口で軽くノックの音がして、南向壱星が顔を出した。手にはいつものメモ帳と、何冊かの登記簿の写し。

壱星はこむぎちゃんの姿を見ると、ふっと表情がゆるんだ。それから慌てて姿勢を正して、メモ帳を開いた。

今日の事件：平成28年 問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。

1. 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、所有権の保存の登記を申請しなければならない。
2. 登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。
3. 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。
4. 区分建物の所有権の保存の登記は、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請することができる。

推理①：新築健治さんの半年——「表題登記」と「所有権保存登記」は別物

表示に関する登記と権利に関する登記——根本的に違う2つの世界

表題登記の申請義務——建物の「出生届」

不動産登記法47条1項 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。

ここからがひっかけの本丸

平成28年 問14 肢1 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、所有権の保存の登記を申請しなければならない。

該当する例（表題登記の申請義務）： 新築建物・新たに生じた土地・表題登記がない建物の所有権を取得した者は、所有権取得から1か月以内に表題登記を申請する義務を負う（不動産登記法36条・47条1項）。違反には10万円以下の過料（同164条）。

該当しない例： 「新築から1か月以内に所有権の保存の登記を申請する義務がある」は誤り。義務があるのは表題登記。所有権保存登記は権利に関する登記なので、原則として申請義務はない。

推理②：登記できる権利の範囲と滅失登記——賃借権も滅失も忘れたらあかん

登場人物：賃借権を登記したい買主と、倉庫を解体した滅失一郎さん

登記できる権利——9種類＋1

不動産登記法3条 登記は、不動産の表示又は不動産についての次に掲げる権利の保存等についてする。 一 所有権 二 地上権 三 永小作権 四 地役権 五 先取特権 六 質権 七 抵当権 八 賃借権 九 配偶者居住権 十 採石権

平成28年 問14 肢2 登記することができる権利には、抵当権及び賃借権が含まれる。

滅失登記——建物の「死亡届」

不動産登記法57条 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

平成28年 問14 肢3 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。

表示に関する登記と権利に関する登記の比較——もういちど押さえとこ

該当する例（登記できる権利・滅失登記）： 登記できる権利には所有権、地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、配偶者居住権、採石権が含まれる（不動産登記法3条）。建物滅失時には1か月以内に滅失登記の申請義務（同57条）。

該当しない例： 「賃借権は債権だから登記できない」は誤り。賃借権は例外的に登記できる権利として明示されている。「建物を壊しても登記は何もしなくていい」も誤り。1か月以内の滅失登記が義務。

推理③：区分建物の保存登記——マンションだけの特別ルール

戸建ての場合の流れ——原則どおり

区分建物の特則——マンションは中間省略を許す

不動産登記法74条2項 区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。

ただし敷地権付き区分建物には承諾要件

平成28年 問14 肢4 区分建物の所有権の保存の登記は、表題部所有者から所有権を取得した者も、申請することができる。

該当する例（区分建物の保存登記特則）： 区分建物では表題部所有者から所有権を取得した者も保存登記を申請できる（不動産登記法74条2項前段）。敷地権付き区分建物の場合は敷地権登記名義人の承諾が必要（同項後段）。

該当しない例： 「区分建物でも表題部所有者しか保存登記を申請できない」は誤り。「敷地権付きでも承諾なしで保存登記できる」も誤り。

事件の結論

壱星はメモ帳を閉じて、こむぎちゃんに会釈をしてから事務所を出て行った。

登記田は窓の外を見ながら、肩をすくめて小さく笑った。

試験のひっかけメモ

• 表題登記と所有権保存登記は別物： 新築から1か月以内に申請義務があるのは「表題登記」（不動産登記法47条1項）。「所有権の保存の登記」と書いてあったら誤り。所有権保存登記は権利に関する登記なので原則申請義務なし。最頻出のひっかけ
• 表示に関する登記には申請義務、権利に関する登記には原則として申請義務なし： 例外は令和6年4月施行の相続登記義務化（3年以内・10万円以下の過料）
• 登記できる権利は10種類： 所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権（不動産登記法3条）。「賃借権は債権だから登記できない」は誤り
• 滅失登記も1か月以内・申請義務あり： 表題部所有者または所有権の登記名義人が申請（不動産登記法57条）。建物の「死亡届」
• 区分建物の保存登記の特則： 表題部所有者から所有権を取得した者も保存登記を申請できる（不動産登記法74条2項前段）。敷地権付き区分建物では敷地権登記名義人の承諾が必要（同項後段）
• 過料の規定： 表題登記・滅失登記等の申請義務違反には10万円以下の過料（不動産登記法164条）

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

今回のまとめ

不動産登記の世界は「表示に関する登記」と「権利に関する登記」の2つに大きく分かれる。前者は不動産の物理的現況を公示するもので表題部に記録され、申請義務がある。後者は権利関係を公示するもので権利部に記録され、原則として申請義務はない（令和6年4月から相続登記のみ例外的に義務化）。建物の登記の一生は、新築時の表題登記から始まり、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記等を経て、最後に滅失登記で終わる。

①表示に関する登記と権利に関する登記の区別： 表示登記は表題部に記録、申請義務あり、登記官の職権登記もあり、登記原因証明情報は不要。権利登記は権利部（甲区・乙区）に記録、原則として申請義務なし、登記原因証明情報が必要、職権登記は原則ない。

②新築建物の表題登記の申請義務： 新築建物または表題登記がない建物の所有権を取得した者は、所有権取得から1か月以内に表題登記を申請する義務（不動産登記法47条1項）。違反には10万円以下の過料（同164条）。

③表題登記と所有権保存登記の違い： 表題登記は表示に関する登記で申請義務あり。所有権保存登記は権利に関する登記で原則申請義務なし。混同させるのが試験の頻出ひっかけ。

④登記できる権利（不動産登記法3条）： 所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・配偶者居住権・採石権の10種類。賃借権は例外的に登記が認められている。

⑤滅失登記の申請義務： 建物が滅失したら表題部所有者または所有権の登記名義人は滅失の日から1か月以内に滅失登記を申請する義務（不動産登記法57条）。違反には10万円以下の過料。

⑥区分建物の所有権保存登記の特則： 区分建物では表題部所有者から所有権を取得した者も保存登記を申請できる（不動産登記法74条2項前段）。敷地権付き区分建物の場合は敷地権登記名義人の承諾が必要（同項後段）。デベロッパーから購入者への中間省略を可能にする実務配慮。

⑦実務上の鉄則： 新築したらまず表題登記、続けて所有権保存登記、というのが建物登記の入口。建物を取り壊したらすぐ滅失登記。賃借権登記は制度上可能だが実務ではほぼ使われず、借地借家法の対抗要件で代替するのが普通。

参考書籍：2026年版 史上最強の宅建士テキスト