契約の「無効」と「取消し」の違いを物語で学ぶ｜宅建探偵 第34話

プロローグ

こむぎちゃん

登記田さん、聞いてください！
昨日スーパーで卵を買ったんですけど、帰って開けたら1個割れてたんですよ。
これってお店に言ったら交換してもらえるんですかね？

そら普通に言うたら対応してくれるやろ。
レシートあるんか？

登記田探偵

こむぎちゃん

あります！
でも考えたんです。
もしかして「この卵は最初から割れていたので契約は無効です！」って言ったほうがカッコよくないですか？

……カッコええかどうかはともかく、卵1パック買うのに「無効」とか持ち出したら店員さんびっくりするやろ。
普通に交換してもらい。

登記田探偵

こむぎちゃん

えー、法律用語を日常で使いこなすのが夢なのに……

そんなやり取りをしているところへ、事務所のドアが開いた。

登記田先生、すみません。
急ぎでご相談したいことがあるんですが……

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

息を切らして飛び込んできたのは、独立開業を準備中の不動産業者・敷地倫太郎だった。

敷地くんか。
まあ座り。
どないしたんや

登記田探偵

推理①　公序良俗違反は「取消し」？ ── 無効と取消しの分かれ道

敷地は深呼吸してから語り始めた。

実は、知り合いの原野さんという方から相談を受けまして。
自分だけでは正確な判断ができなくて、先生のお力を借りたいんです

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

話の内容はこうだった。

路線（ろせん）という不動産ブローカーが原野さんに近づき、「近々新幹線の新駅が開通する計画がある。この土地は別荘地として将来確実に値上がりする」と熱心に説明した。原野さんはその話を信じ、退職金の大半をつぎ込んで2,000万円で山奥の土地を購入する契約を結んだ。

ところが後日調べてみると、新幹線の延伸計画など一切存在しなかった。その土地は時価わずか20万円程度の原野。いわゆる原野商法にまんまと引っかかってしまったのだ。

それで原野さんが言うんです。
「こんなひどい契約は公序良俗に反するから取り消せるんじゃないか。
ついでに路線に損害賠償も請求したい」と。
……これ、合ってるんですかね？

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

こむぎちゃん

あっ……敷地さん、それ、さっきの私の卵の話と構造が似てますよね！
「無効」って言葉を使うべき場面なのに「取消し」って言っちゃってる……！

おっ、ええとこに気づいたな。
構造はまさにそこや。整理していこか

登記田探偵

登記田がホワイトボードにマーカーを走らせた。

まず大前提やけど、公序良俗に反する法律行為は「無効」や。
民法90条にそう書いてある。
「無効」いうんは、最初から法律上の効力が発生してへんいうことやな

登記田探偵

ということは、原野さんの「取り消せますよね？」という言い方自体が……

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

そう、正確やない。
公序良俗違反なら「無効を主張する」が正しい言い回しになる。
「取消し」とは法律上の意味がちゃうんや

登記田探偵

ただし、路線の行為は故意に嘘をついて他人に損害を与えたわけやから、不法行為（民法709条）に該当する。
せやから損害賠償の請求はできる。
この点は原野さんの認識で合っとるで

登記田探偵

該当する例： 時価20万円の土地を「新幹線が通る」と嘘をついて2,000万円で売りつける行為 → 公序良俗違反で無効 ＋ 不法行為で損害賠償請求可能

該当しない例： 時価2,000万円の土地を1,800万円に値引きして売った → 通常の商取引であり公序良俗違反ではない

推理②　錯誤は「無過失限定」？ ── 重過失がカギ

敷地がスマホのメモを確認しながら続けた。

二つ目なんですが、原野さんが友人に相談したら「自分にも落ち度――つまり過失があったら、錯誤では取り消せないぞ」と言われたそうで。
無過失じゃないと錯誤で取消しできないんですか？

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

その友人の言うこと、惜しいけど不正確やな

登記田探偵

登記田がボードに「95条」と書いた。

意思表示に錯誤があった場合、その意思表示は取り消すことができる。
これが民法95条1項の原則や。
ただし例外がある

登記田探偵

表意者に重大な過失があったときは、原則として取消しができん。
これが95条3項や。
ここがミソでな――「過失があったらダメ」やなくて、「重大な過失」があったらダメなんや

登記田探偵

こむぎちゃん

つまり、ちょっとした不注意――軽い過失くらいなら取消しはできるってことですね！

そういうことや。
「無過失のときに限り」は条件が厳しすぎる。
キーワードは「重過失」、これだけ覚えとき

登記田探偵

該当する例： 原野さんが路線の説明を鵜呑みにして多少の確認を怠った（軽過失） → 重過失とまでは言えないので取消し可能

該当しない例： 契約書の金額欄を一切見ずにサインして、桁が一つ違っていた → 重大な過失として取消し不可になる可能性が高い

推理③　詐欺取消しの期間制限と、被保佐人の「無効」主張

三つ目です。
原野さんは詐欺で取り消すという方法も考えているんですが、時間の制限はありますか？
契約からまだ日は浅いですが、将来のことも気になるそうで

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

登記田の声のトーンが少し変わった。

ここは実務的にも一番大事なとこやな。
路線が新幹線計画をでっち上げて原野さんを騙した――これは明らかに詐欺による意思表示や。
民法96条1項により、取消しができる

登記田探偵

問題は取消権の期間制限や。
民法126条にこう定められとる。
取消権は、①追認をすることができる時から5年間行使しないとき、または②行為の時から20年を経過したときに消滅する

登記田探偵

つまり、どんな事情があっても契約から20年経ったら取消権は消えるということですか

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

その通りや。
原野さんはまだ契約から日が浅いんやったら今のうちに動くべきやな。
時間は味方やない、そう伝えといてくれ

登記田探偵

該当する例： 原野さんが詐欺に気づいてから3年後に取消しを主張 → 追認できる時から5年以内なので取消し可能

該当しない例： 原野さんが詐欺に気づかないまま25年放置し、その後取消しを主張 → 行為の時から20年経過で取消権は消滅

敷地がメモを確認しながら、最後の質問に移った。

四つ目なんですが……
実は原野さんの弟さんも路線から似た土地を買わされていて。
弟さんは被保佐人なんです。
保佐人であるお父さんが「同意していないから無効だ」と主張しているそうなんですが、これは正しいんでしょうか

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

ここでまた出てくるんやな、「無効」と「取消し」の混同が

登記田探偵

登記田がボードに「無効？ 取消し？」と大きく書いた。

被保佐人が保佐人の同意を得ずに不動産を購入した場合、その契約は取り消すことができる。
根拠は民法13条1項3号と4項や

登記田探偵

お父さんが「無効だ」と言うとる気持ちはわかる。
けど法律的には正しくない。
「取り消せる」のであって「無効」やないんや

登記田探偵

こむぎちゃん

またここでも「無効」と「取消し」の混同……！
今日の質問、四つとも全部同じ急所に収束してますね

せやろ。
法律の世界では似た言葉でも効果がまったく違う。
「無効」と「取消し」は試験でも実務でも一番引っかけられやすいポイントの一つや

登記田探偵

該当する例： 被保佐人の弟さんが保佐人の同意なく2,000万円の土地を購入 → 保佐人は取消しを主張できる

該当しない例： 被保佐人が日用品を購入 → 日常生活に関する行為は保佐人の同意不要。取消しの対象にならない

事件の結論 ── 「無効」と「取消し」、どちらで攻めるか

登記田が四つの質問をボードに並べて整理したところで、敷地が核心を突く質問を投げかけた。

登記田先生、四つの論点はよくわかりました。
ただ実際のところ、原野さんは公序良俗違反で「無効」を主張するのと、詐欺で「取消し」を主張するのと、どちらで攻めるのが得策なんでしょうか

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

ええ質問やな。
実はそこが一番実践的に大事なとこや

登記田探偵

登記田がボードを二つに分けて書き始めた。

まず公序良俗違反で「無効」を主張する場合。
効果としては強力や――最初から契約がなかったことになるからな。
せやけど問題は立証のハードルや。
公序良俗違反が認められるには、単に「騙された」だけやなくて、契約内容そのものが社会的に見て許されないレベルやと示さなあかん

登記田探偵

こむぎちゃん

時価20万円の土地を2,000万円で売るのは、十分ひどくないですか？

もちろん主張する余地はある。
ただ裁判所に「これは暴利行為や」と認めてもらうには、相手の暴利性とこちらの窮迫・軽率・無経験といった事情を総合的に証明せなあかん。
ケースバイケースやけど、ハードルは決して低くない

登記田探偵

一方、詐欺で「取消し」を主張する場合。
こっちは「路線が嘘をついた」→「それを信じて契約した」という因果関係を示せればええ。
新幹線計画が存在せんことは客観的に証明できるし、原野さんがそれを信じて買ったのも明らかや。
つまり立証の筋道がはっきりしとる

登記田探偵

なるほど……。
詐欺の方が攻めやすいということですか

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

原野さんのケースではそう言えるやろな。
ただし、さっき話した通り取消権には期間制限があるから、早めに動くことが条件や。
それと大事なんは、どちらか一方だけを選ぶ必要はないいうことやな

登記田探偵

両方同時に主張できるんですか？

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

できる。
公序良俗違反で「無効」を主張しつつ、予備的に詐欺で「取消し」も主張する。
実務ではこういう二段構えはよくある話や。
さらに不法行為（民法709条）で損害賠償も請求できる。
原野さんには、メインは詐欺取消しで攻めつつ、公序良俗違反の無効も併せて主張する形で、専門家に相談するよう伝えたってくれ

登記田探偵

敷地が大きく頷いた。

弟さんの件も「無効」じゃなくて「取消し」でしたね。
……正直、自分自身も「無効」と「取消し」をなんとなくで使い分けていた部分がありました。
今日ではっきり整理できました

敷地倫太郎（しきち　りんたろう）

不動産の仕事をしとると日常的にこの手の用語が飛び交うからな。
なんとなくで済ませてきた区別を一度きっちり線引きしておく。
それが実務でも試験でも一番の武器になるで

登記田探偵

敷地は深く頭を下げて事務所を出ていった。

試験のひっかけメモ

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

さてと、今日の教訓を一言でまとめてみ

登記田探偵

こむぎちゃん

はい！
つまり――卵が割れてたら「無効」、自分で落として割ったら「取消し」、20年放置したら賞味期限切れで食べられないってことですね！

なんでやねーん！！　

登記田探偵

「無効」は最初から効力がない、「取消し」は一応有効やけど後から遡って効力を失わせる！
公序良俗違反は無効！
錯誤・詐欺・制限行為能力者の同意なき行為は取消し！
取消権には期間制限があって追認できる時から5年、行為の時から20年！
卵の話はどこにもかすっとらんわ！

登記田探偵

ちゃんとしなさい！

登記田探偵

こむぎちゃん

…てへっ♪

今回のまとめ

参考書籍：2026年版 史上最強の宅建士テキスト