「司法書士に頼んでも『パスワード』は要る！？」登記識別情報・申請情報・登記原因証明情報を令和4年問14でストーリー整理｜権利登記の3点セット・正当な理由・事前通知・登記完了証まで宅建探偵 第53話

プロローグ

朝の事務所。こむぎちゃんが、スマホを片手にぶつぶつ言いながら入ってきた。

そのとき、事務所のドアが軽くノックされた。

入ってきたのは南向壱星。丸山ハウジング不動産部門の若手営業で、宅建勉強中の青年だ。こむぎちゃんの顔を見た瞬間、表情がふっと緩んだ。

壱星はメモ帳を取り出して、ソファに腰を下ろした。

今日の事件：令和4年 問14

不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1. 所有権の移転の登記の申請をする場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。
2. 所有権の移転の登記の申請をする場合において、当該申請を登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってするときは、登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由があるとみなされるため、登記義務者の登記識別情報を提供することを要しない。
3. 所有権の移転の登記の申請をする場合において、登記権利者が登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたときは、当該登記に係る登記識別情報は通知されない。
4. 所有権の移転の登記の申請をする場合において、その登記が完了した際に交付される登記完了証を送付の方法により交付することを求めるときは、その旨及び送付先の住所を申請情報の内容としなければならない。

推理①：権利登記の申請に必要な3点セット——申請情報・登記原因証明情報・登記識別情報

第52話の復習：権利登記は共同申請が原則

申請に必要な3点セット

①申請情報——「申請書」の中身

不動産登記法18条（申請の方法） 登記の申請は、（中略）次に掲げる方法のいずれかにより、不動産を識別するために必要な事項、申請人の氏名又は名称、登記の目的その他の登記の申請に必要な事項として法令で定める情報（以下「申請情報」という。）を登記所に提供してしなければならない。

②登記原因証明情報——「なぜその登記をするのか」を証する情報

不動産登記法61条（登記原因証明情報の提供） 権利に関する登記を申請する場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

「法令に別段の定めがある場合を除き」の例外

設問1の判定

令和4年 問14 設問1 所有権の移転の登記の申請をする場合には、申請人は、法令に別段の定めがある場合を除き、その申請情報と併せて登記原因を証する情報を提供しなければならない。

該当する例： 外構達也さんが境界正さんに土地を売却 → 売買契約書を登記原因証明情報として提供（不動産登記法61条）

該当しない例： 表題部所有者が所有権保存登記を申請（不動産登記法74条1項1号）→ 「別段の定めがある場合」にあたり、登記原因証明情報は不要

推理②：登記識別情報という「12桁のパスワード」——設問2の本丸

登記識別情報とは——平成16年改正で登場した本人確認の仕組み

不動産登記法21条——登記識別情報の通知

不動産登記法21条（登記識別情報の通知） 登記官は、その登記をすることによって申請人自らが登記名義人となる場合において、当該登記を完了したときは、法務省令で定めるところにより、速やかに、当該申請人に対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。ただし、当該申請人があらかじめ登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をした場合その他の法務省令で定める場合は、この限りでない。

• 原則：登記が完了したら、新しく登記名義人になる申請人に対して、登記識別情報が通知される
• 例外：あらかじめ「通知を希望しない」と申し出ていた場合は通知されない

設問3の判定

令和4年 問14 設問3 所有権の移転の登記の申請をする場合において、登記権利者が登記識別情報の通知を希望しない旨の申出をしたときは、当該登記に係る登記識別情報は通知されない。

不動産登記法22条——登記識別情報の提供（設問2の本丸）

不動産登記法22条（登記識別情報の提供） 登記権利者及び登記義務者が共同して権利に関する登記の申請をする場合（中略）には、申請人は、その申請情報と併せて登記義務者の登記識別情報を提供しなければならない。ただし、当該登記識別情報が通知されなかった場合その他の正当な理由がある場合は、この限りでない。

「正当な理由」とは何か——3つの典型

• 典型①：通知を希望しない旨の申出をしていた（21条ただし書による不通知）→ そもそも持っとらんから提供しようがない
• 典型②：登記識別情報が失効している（不動産登記規則65条の失効申出をした場合）→ 漏洩が怖くて自分から失効させた場合など
• 典型③：登記識別情報が記載された書面を紛失して、提供したくてもできない

提供できない時の代替ルート——不動産登記法23条

不動産登記法23条1項（事前通知等） 前条本文の場合において、申請人が登記義務者の登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由があるときは、登記官は、（中略）当該申請があった旨及び当該申請の内容が真実であると思料するときは（中略）法務省令で定める期間内に申し出るべき旨を通知しなければならない。

不動産登記法23条4項1号 司法書士（中略）その他の資格者代理人による申請の場合において、当該資格者代理人が当該申請人が登記義務者であることを確認するために必要な情報を提供し、かつ、登記官がその情報の内容を相当と認めるとき。

• そもそも持っとらん（通知を希望せんかった）
• 失効させた
• 紛失等で提供できへん

——っちゅう「情報そのものについて正当な理由がある場合」だけや。
そして、その場合は事前通知か、資格者代理人による本人確認情報の提供っちゅう代替ルートを使う必要がある。[/st-kaiwa3]

設問2の判定

令和4年 問14 設問2 所有権の移転の登記の申請をする場合において、当該申請を登記の申請の代理を業とすることができる代理人によってするときは、登記識別情報を提供することができないことにつき正当な理由があるとみなされるため、登記義務者の登記識別情報を提供することを要しない。

該当する例： 外構さんが登記識別情報を紛失 → 22条ただし書の「正当な理由」にあたり提供不要。ただし、事前通知（23条1項）か、司法書士による本人確認情報の提供（23条4項1号）で本人確認を行う

該当しない例： 外構さんが登記識別情報を持っているのに「司法書士さんに頼んだから」という理由で提供を省略 → 「司法書士に頼んだ」ことは正当な理由にあたらず、提供義務は残る

推理③：残り1つの設問——「もしもこういう場合」の補足整理

設問4：登記完了証の送付——「もしも郵送で受け取りたかったら」

不動産登記規則182条2項 法第18条の規定により申請情報を登記所に提供する方法（中略）により登記の申請をした者が、当該申請に係る登記完了証の交付を送付の方法によりすることを請求するときは、その旨及び送付先の住所を申請情報の内容としなければならない。

令和4年 問14 設問4 所有権の移転の登記の申請をする場合において、その登記が完了した際に交付される登記完了証を送付の方法により交付することを求めるときは、その旨及び送付先の住所を申請情報の内容としなければならない。

該当する例： 登記完了証を郵送で受け取りたい場合 → 申請情報に「送付による交付を希望する旨」と「送付先住所」を記載（不動産登記規則182条2項）

該当しない例： 申請情報に何も書かないと、登記完了証は登記所での交付になる。「申請したから自動的に郵送される」わけではない

推理④：3点セットの全体地図

事件の結論

壱星はメモ帳を大事そうにしまうと、こむぎちゃんの方をちらっと見てから、丁寧に頭を下げて事務所を出て行った。

試験のひっかけメモ

• 登記済証と登記識別情報の併存： 平成16年改正で登記済証から登記識別情報に変わったが、改正前に交付された登記済証は今でも有効。両者は併存している。「平成16年以降は登記済証は使えない」は誤り
• 22条ただし書の「正当な理由」の中身： 「司法書士が代理する」「忘れている」「面倒くさい」は正当な理由ではない。正当な理由になるのは、①あらかじめ通知を希望しなかった、②失効申出により失効させた、③紛失等で提供できない、といった「情報そのものについて」の事情。設問2のひっかけポイント
• 登記識別情報の代替ルートは3つ： ①事前通知（不登法23条1項、登記官から登記義務者への本人限定受取郵便）、②資格者代理人による本人確認情報の提供（同条4項1号、司法書士などが本人確認を書面化）、③公証人による認証（同項2号）
• 登記識別情報は「登記義務者」のもの： 売買の所有権移転登記やったら、提供するのは**売主（登記義務者）**の登記識別情報。買主のものではない。「新しく権利を得る側じゃなく、権利を失う側が本人確認される」と覚える
• 登記完了証と登記識別情報通知書の違い： 登記完了証は申請人全員に交付される完了通知。登記識別情報通知書は新しく登記名義人になった人だけに交付されるパスワード書面。役割が違う

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

今回のまとめ

不動産登記法における権利に関する登記の申請には、原則として3点セット——①申請情報、②登記原因証明情報、③登記識別情報——の提供が必要である。第52話で扱った「共同申請の原則」（不動産登記法60条）が「誰が申請するか」の枠組みであったのに対し、第53話のテーマは「申請する時に何を提供するか」という中身の話。令和4年問14は、この3点セットそれぞれの内容と、特に登記識別情報まわりのひっかけを横断的に問う典型問題であり、最頻出論点である「資格者代理人による申請と登記識別情報の提供義務との関係」が設問2で正面から問われている。

①申請情報（不動産登記法18条）： 「どの不動産について、誰が、何の登記を、なぜしたいのか」を法務局に伝える情報。電子申請が原則のため「申請情報の提供」と表現されるが、書面申請における「申請書の提出」のイメージ。表示登記・権利登記の双方に共通する。

②登記原因証明情報（不動産登記法61条）： 権利登記の申請に特有の情報で、登記原因（売買、贈与、相続、抵当権設定など）を証する情報。売買であれば売買契約書、相続であれば遺産分割協議書などがこれにあたる。登記官の形式的審査権を補完して登記の真正を担保する役割を持つ。「法令に別段の定めがある場合」、たとえば所有権保存登記（不動産登記法74条1項1号）では不要。

③登記識別情報（不動産登記法22条）： 平成16年改正で登記済証に代わって導入された12桁の英数字で、登記名義人本人を確認するパスワードに相当する。通知のルール（21条）：登記が完了したとき、新たに登記名義人となる申請人に通知される（本文）。ただし、あらかじめ通知を希望しない旨の申出があれば通知されない（ただし書）。提供のルール（22条）：次の登記の時、登記義務者の登記識別情報を提供しなければならない（本文）。ただし、通知されなかった場合その他の正当な理由がある場合は提供を要しない（ただし書）。

④「正当な理由」の中身と最頻出ひっかけ： 22条ただし書の「正当な理由」とは、①そもそも通知を希望しなかった、②失効申出により失効させた（不動産登記規則65条）、③紛失等で提供できない、といった「情報そのものについて」の事情に限られる。「司法書士などの資格者代理人による申請」という事実そのものは正当な理由にあたらない。設問2はこの点を「資格者代理人による本人確認情報の提供」（23条4項1号）とひっかけて問うており、令和4年問14の最頻出ポイントである。

⑤提供できない場合の代替ルート： 登記識別情報を提供できない正当な理由がある場合、本人確認は別ルートで行う。①事前通知（不動産登記法23条1項、登記官から登記義務者への本人限定受取郵便で本人確認）、②資格者代理人による本人確認情報の提供（同条4項1号、司法書士などが本人確認を書面化）、③公証人による認証（同項2号）。

⑥登記完了証と送付（不動産登記規則182条2項）： 登記完了証は申請人全員に交付される完了通知書面（登記識別情報通知書とは別物）。郵送による交付を希望する場合は、その旨と送付先住所を申請情報の内容とする必要がある。

⑦実務上の鉄則： 「お客さんが登記識別情報を紛失した」と言われたら、まず22条ただし書の「正当な理由」にあたることを確認し、次に代替ルート（事前通知か司法書士による本人確認情報か）の選択を司法書士と相談する。「司法書士に頼んだから登記識別情報は要らない」と即断してはいけない。

参考書籍：2026年版 史上最強の宅建士テキスト