宅建探偵 第57話 「居座る不法占拠者を銀行が追い出せる？」抵当権の妨害排除請求権を不法占拠ストーリーで深掘り｜代位行使と直接請求・平成25年問5

プロローグ

午後の事務所。こむぎちゃんが、ぶつぶつ言いながら入ってきた。

そのとき、事務所のドアがノックされた。

入ってきたのは敷地倫太郎さん。第49話で測量さんからアパートを買って独立した、投資物件も持つ不動産業者だ。

敷地さんはソファに腰を下ろすと、少し困った表情で切り出した。

今日の事件：平成25年 問5

【平成25年 問5】抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1. 債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。
2. 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。
3. 対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。
4. 抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。

推理①：抵当権は「非占有担保」——なぜ妨害排除が問題になるのか

まずは抵当権の性格を押さえる

だから原則、利用には口を出せない

設問3（再掲）：対象不動産について第三者が不法に占有している場合、抵当権は、抵当権設定者から抵当権者に対して占有を移転させるものではないので、事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない。

推理②：不法占拠者への妨害排除——「価値が下がる事情」があれば請求できる

設問3の核心

【ケース】敷地さんのアパートに不法占拠者

• 銀行：抵当権者
• 敷地さん：アパートの所有者（抵当権設定者）
• 占居 居夫（せんきょ いお）さん：契約関係なくアパートに住み着いた不法占拠者

方法その1：所有者の妨害排除請求権を「代位行使」する

民法423条1項（債権者代位権） 債権者は、自己の債権を保全するため必要があるときは、債務者に属する権利（被代位権利）を行使することができる。

方法その2：抵当権に基づいて「直接」妨害排除する

設問3の正誤判定

設問3：「……事情にかかわらず抵当権者が当該占有者に対して妨害排除請求をすることはできない」

該当する例： 占居さんの不法占拠で競売価格が下がる事情がある → 銀行は代位行使または抵当権に基づく直接請求で妨害排除できる

該当しない例： 敷地さんが適法に貸している賃借人がいるだけ（不法占拠でなく、価値を下げる事情もない）→ 抵当権者は利用に干渉できず、妨害排除はできない

推理③：物上代位と競売実行——どちらも「弁済期の到来」が必要

設問1の検討

設問1： 債権者が抵当権の実行として担保不動産の競売手続をする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要があるが、対象不動産に関して発生した賃料債権に対して物上代位をしようとする場合には、被担保債権の弁済期が到来している必要はない。

【ケース】敷地さんが返済を滞納した場合

• 銀行：抵当権者（敷地さんに融資した被担保債権を持つ）
• 敷地さん：アパート所有者、賃貸人
• 敷地さんはアパートを賃貸して家賃収入を得とる

設問1の正誤判定

該当する例： 敷地さんが返済を滞納し弁済期が経過 → 銀行は競売も賃料への物上代位もできる

該当しない例： まだ弁済期が来ていない → 競売も物上代位もできない（物上代位だけ例外的に先にできる、ということはない）

推理④：借地上の建物の抵当権——効力は借地権にも及ぶ

設問2の検討（これが正解肢）

設問2： 抵当権の対象不動産が借地上の建物であった場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は当該建物のみならず借地権についても及ぶ。

【ケース】借地上のアパートに抵当権

• 軒高さん：土地の地主（土地賃貸人）
• 敷地さん：軒高さんから土地を借り、その上にアパートを所有（建物所有者＝借地権者）
• 銀行：敷地さんのアパート（建物）に抵当権を設定

設問2の正誤判定

該当する例： 借地上のアパートに抵当権 → 効力は建物と借地権の両方に及ぶ → 競売の買受人は借地権も取得

該当しない例： 特段の事情があるケース（例外的場面）→ 借地権に及ばないこともあるが、原則は及ぶ

推理⑤：抵当権の順位変更——登記後でも変更できる

設問4の検討

設問4： 抵当権について登記がされた後は、抵当権の順位を変更することはできない。

設問4の正誤判定

該当する例： 1番抵当と2番抵当の順位を、利害関係人の承諾を得て入れ替える → 登記すれば有効

該当しない例： 承諾なしに勝手に順位を変える → できない（が、これは「登記後だからできない」のではなく「承諾がないからできない」）

推理⑥：抵当権の保全手段を一枚に整理

不法占拠者への妨害排除——2つの方法

抵当権の保全手段の対比（物上代位との違い）

事件の結論

敷地さんへの回答

敷地さんは麦茶を飲み干すと、丁寧に礼を言って事務所を出て行った。

試験のひっかけメモ

• 「事情にかかわらず妨害排除できない」は誤り：抵当権は非占有担保だが、不法占拠で交換価値の実現が妨げられる事情があれば妨害排除できる。「事情にかかわらず」「一切」「常に」など全否定の言い切りは誤りのサイン
• 妨害排除には2つのルートがある：①所有者の妨害排除請求権の代位行使（最判平11.11.24）、②抵当権に基づく直接請求（最判平17.3.10）。直接請求では一定の場合に抵当権者自身への明渡しも認められうる
• 物上代位にも「弁済期の到来」が必要：競売だけでなく賃料への物上代位も、被担保債権の弁済期到来が前提。「物上代位は弁済期前でもできる」は誤り
• 借地上の建物の抵当権は借地権にも及ぶ：特段の事情がない限り。建物の価値は借地権とセットだから。競売の買受人は借地権も取得する
• 抵当権の順位は登記後も変更できる：利害関係人の承諾を得れば順位変更が可能。「登記後は変更できない」は誤り
• 妨害排除の大前提は「価値が下がる事情」：単に占有されているだけでは足りず、交換価値の実現が妨げられていることが必要

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

今回のまとめ

抵当権の妨害排除請求権は、抵当権という「非占有担保」の性格を理解することから始まる。抵当権者は抵当不動産を占有せず、その「交換価値」だけを把握する。したがって、抵当権者は原則として抵当不動産の利用に干渉できない。しかし、その価値が不当に脅かされる場合には、価値を守るための保全手段が認められる。

①抵当権は非占有担保： 抵当権者は目的物を占有せず、所有者に使わせたまま交換価値だけを把握する。そのため、抵当権設定者から抵当権者へ占有が移転するわけではなく、抵当権者は原則として利用関係に干渉できない。

②不法占拠への妨害排除は「事情があれば」できる： 第三者の不法占拠により、競売手続が妨害されたり競売価格が下落するなど、抵当権の交換価値の実現が妨げられ優先弁済請求権の行使が困難になる事情があるときは、抵当権者は妨害排除を請求できる。「事情にかかわらず一切できない」とする命題は誤りである。

③妨害排除の2つのルート： 第一に、所有者（抵当権設定者）が不法占拠者に対して有する妨害排除請求権を、抵当権者が債権者代位権（民法423条）によって代位行使する方法（最判平11.11.24）。第二に、抵当権者が抵当権そのものに基づいて直接妨害排除を請求する方法（最判平17.3.10）であり、所有者による適切な維持管理が期待できない場合には、抵当権者自身への明渡しを求めることも認められうる。

④物上代位にも弁済期の到来が必要： 抵当権の実行としての競売には被担保債権の弁済期到来が必要だが、これは賃料債権への物上代位についても同様である。物上代位だけが弁済期前に行使できるということはない。

⑤借地上の建物の抵当権は借地権にも及ぶ： 抵当権の対象が借地上の建物である場合、特段の事情がない限り、抵当権の効力は建物のみならず借地権（土地賃借権）にも及ぶ。建物の価値は敷地利用権とセットで成り立つため、競売の買受人は建物とともに借地権を取得する。

⑥抵当権の順位は登記後も変更可能： 抵当権の順位変更は、各抵当権者の合意と、利害関係を有する者の承諾を得て行うことができ、登記によって効力を生じる。「登記後は順位を変更できない」は誤りである。

⑦実務的含意： 抵当不動産に不法占拠者が現れた場合、まずは所有者自身が明渡しを求めるのが基本だが、所有者が動かない、あるいは担保価値の毀損が深刻な場合には、抵当権者が代位行使または直接請求で介入できる。投資物件を担保に融資を受ける際は、占有関係の健全性が担保価値に直結することを意識する必要がある。

参考書籍：2026年版 史上最強の宅建士テキスト