プロローグ：こむぎちゃん、おつかいで迷走する
朝の事務所。こむぎちゃんが紙袋を両手に抱えて帰ってきた。
コンビニでコーヒーを買ってきてって頼まれたので、3軒はしごしました！
全部の良いとこ取りをしたかったんです！
3本買ってきました！
まあええわ、コーヒーは1本でよかったんやけどな
そんなやり取りをしていると、事務所のドアが豪快に開いた。
元気にしとるかね！
事務所のドアが豪快に開いて、恰幅のいい男性が入ってきた。手には大きな紙袋。
画地宗一郎（65歳）。地元では名の知れた資産家で、先祖代々の土地を複数保有し、賃貸アパートやマンションも経営している地主だ。以前から賃貸のトラブルや土地の境界問題など、不動産がらみの困りごとがあるたびに登記田探偵に相談してきた間柄である。
今日はまたどうされたんですか？
和菓子のお土産や
この前美味しい店を見つけてねえ
こむぎちゃんの目がキラキラした。
いつもすみません！
お礼だよ
画地はどっかりとソファに座った。
今日は土地を売りたいという相談なんだよ
わたしもそろそろ相続で揉めないように、生前に資産を整理しておこうと思ってるんだ
保有してる土地のうち一つを売却したいんだが、不動産屋にどういう契約で仲介を頼めばいいのかがよくわからなくてね
賃貸は管理会社に任せてはったけど、売買の仲介契約は初めていうことですね
恥ずかしながらね
私はこむぎちゃんの方を見た。
さっきこむぎちゃんがコンビニ3軒はしごした話をしてたやろ
1社に任せるか、複数に頼むか
媒介契約いうのはまさにそういう話なんや
宗一郎さん、今日は全部お教えしますわ
相談①「媒介と代理って何が違う？」
不動産屋に『売ってくれ』と頼む方法は、大きく分けて2種類あります
媒介（ばいかい） 不動産会社に買主を探してもらい、売主と買主を引き合わせてもらうこと。いわゆる「仲介」。契約自体は売主本人が結ぶ。
代理（だいり） 不動産会社に売主の代わりに契約まで行ってもらうこと。業者が売主に代わって買主と契約を締結する。
代理は、売主が遠方にいて契約に立ち会えない場合などに使うことがありますけど、通常は媒介のほうが主流です
画地が頷いた。
こむぎちゃんが言った。
媒介は"橋渡し"、代理は"本人の代わり"
全然ちゃうやろ
契約するのが誰かが根本的に違うんやで
該当する例：不動産会社に媒介を依頼し、会社が見つけた買主と売主が直接契約を締結 → 媒介
該当しない例：不動産会社に代理を依頼し、会社が売主に代わって買主と契約を締結 → 代理（媒介ではない）
相談②「媒介契約って1種類じゃないの？」
媒介契約には3種類ありますんや
画地が身を乗り出した。
どう違うんだね？
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 他の業者にも重ねて依頼 | できる | できない | できない |
| 自己発見取引（自分で買主を見つけて直接取引） | できる | できる | できない |
| 有効期間 | 法律上の制限なし | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| 報告義務 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| レインズ登録 | 義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
複数の不動産屋に同時に頼めるし、自分で買主を見つけてもええ
その代わり業者の責任も軽い
1社にしか頼めへんし、自分で買主を見つけても必ずその業者を通さなあかん
でもその分、業者は1週間に1回以上報告してくれるし、5日以内にレインズに登録してくれる
手厚いんや
1社にしか頼めへんけど、自分で買主を見つけたら直接取引できます
画地が腕を組んだ。
こむぎちゃん、どう思う？
こむぎちゃんが言った。
数を増やせば速く売れるいうもんちゃうで
業者側からすると、一般媒介は"他社に取られるかも"という不安があるから、広告費を抑えることもある
1社に任せたほうが本気で動いてくれるケースも多いんや
該当する例：専属専任媒介契約を結んだ売主が、自分で見つけた買主と業者を通さず直接契約 → 契約違反
該当しない例：一般媒介契約を結んだ売主が、自分で見つけた買主と直接契約 → 問題なし（自己発見取引OK）
相談③「契約って何ヶ月有効なの？」
有効期間のルール：
- 専任媒介・専属専任媒介：3ヶ月以内。3ヶ月を超える期間を定めた場合は、自動的に3ヶ月に短縮される。
- 一般媒介：法律上の有効期間の制限はなし（ただし行政指導では3ヶ月以内が望ましいとされている）。
ただし、更新は依頼者（売主）の申出があった場合に限ります
業者が勝手に自動更新することはできませんのや
画地が安心した様子で言った。
3ヶ月試してみて、合わなければ別の業者に切り替えられるわけだ
だからこそ最初の3ヶ月で本気で動いてくれる業者かどうかを見極めるのが大事なんですわ
該当する例：専任媒介契約の有効期間を「6ヶ月」と定めた → 法律上は自動的に3ヶ月に短縮される
該当しない例：一般媒介契約の有効期間を「4ヶ月」と定めた → 法律上の制限がないため、そのまま有効
相談④「ちゃんと売ってくれてるか、どうやってわかる？」
大事な土地だからねえ
報告義務のルール：
- 専属専任媒介：1週間に1回以上
- 専任媒介：2週間に1回以上
- 一般媒介：報告義務なし
1週間に1回なら、進捗がよくわかる
報告の方法は書面（メールも可）です
口頭だけでは不十分とされとります
業者に本気で動いてほしいなら、専任か専属専任のほうが安心いうのは、こういう仕組みがあるからなんです
該当する例：専任媒介契約で、業者が2週間に1回メールで報告 → 義務を果たしている
該当しない例：専属専任媒介契約で、業者が「電話で伝えたからOK」と書面報告をしない → 不十分
相談⑤「レインズって何？」
宗一郎さん、レインズって聞いたことありますか？
レインズ（指定流通機構）とは、不動産業者間で物件情報を共有するためのコンピュータネットワークシステムのこと。ここに物件を登録すると、全国の不動産業者が物件情報を見られるようになる。
買主が見つかる可能性がグンと上がるわけですわ
レインズへの登録義務：
- 専属専任媒介：媒介契約を締結した日から5日以内（休業日を除く）
- 専任媒介：媒介契約を締結した日から7日以内（休業日を除く）
- 一般媒介：登録義務なし
ちゃんと登録しましたよ、いう証拠ですな
こむぎちゃんが目を輝かせた。
レインズは業者間の情報共有ネットワークや
一般のお客さんが直接見るもんちゃうで
他の業者がレインズで物件を見つけて、自分のお客さんに紹介するいう流れなんや
該当する例：専属専任媒介契約を締結した翌日から数えて5日以内（休業日除く）にレインズ登録 → 義務を果たしている
該当しない例：専任媒介契約を締結後、10日経ってもレインズに登録していない → 7日以内の義務に違反
相談⑥「契約書はどんな内容？」
媒介契約を結んだら、業者は遅滞なく書面を作成して依頼者に交付せなあきません
書面にしないとトラブルの元ですからね
媒介契約書面の主な記載事項：
- 物件の所在・面積などの特定に必要な事項
- 売買すべき価額（媒介価額）
- 媒介契約の種類（一般・専任・専属専任のどれか）
- 有効期間
- 報酬に関する事項
- 契約の解除に関する事項
- 指定流通機構への登録に関する事項
- 業務処理状況の報告に関する事項（専任・専属専任の場合）
業者には価額について意見を述べるとき、その根拠を明らかにする義務があります
適当な値段を言うたらあかんゆうことです
画地が感心した。
ちゃんと根拠を示してくれるなら、安心して任せられるねえ
該当する例：媒介契約締結後、業者が書面を作成し、記載事項を網羅して依頼者に交付 → 適正
該当しない例：媒介契約を口頭のみで済ませ、書面を交付しない → 義務違反
エピローグ：画地さんの選択
画地が大きく頷いた。
3種類もあるなんて知らなかった
画地がニッコリ笑った。
1社にしっかり任せたいけど、万が一、知り合いで『その土地が欲しい』という人が出てきたら自分でも対応したいからねえ
2週間に1回報告もしてくれるし、レインズにも載せてくれる
ちょうどいい塩梅だよ
信頼できる業者を見つけて、しっかり進めてくださいね
画地が立ち上がった。
こむぎちゃんもありがとうね
お茶、美味しかったよ
土地が売れたらお祝いしましょうね！
そのときはまた美味しいもの持ってくるよ
画地が事務所を出て行った後、登記田探偵はコーヒーを飲みながら言った。
今回の売却がうまくいったら、また別の相談も来るやろうな
おじいちゃんみたいで好きです
本当のことですよ？
試験のひっかけメモ
ひっかけ①「専任媒介契約では自己発見取引ができない」 → 自己発見取引ができないのは専属専任媒介契約だけ。専任媒介契約は自己発見取引OK。
ひっかけ②「専任媒介契約のレインズ登録は5日以内」 → 5日以内は専属専任。専任は7日以内。数字のすり替えに注意。「専属のほうが厳しい（日数が短い）」と覚える。
ひっかけ③「媒介契約の有効期間は、依頼者の申出がなくても自動更新される」 → 自動更新は不可。更新は依頼者の申出があった場合に限る。
ひっかけ④「一般媒介契約の有効期間は3ヶ月以内と定められている」 → 3ヶ月以内の制限があるのは専任・専属専任だけ。一般媒介は法律上の制限なし。
締め：こむぎちゃんの1行まとめ
こむぎちゃんが腕を組んだ。
今日の教訓は――
土地を売るときは、コンビニみたいに3軒はしごして全部に頼めば、3倍の速さで売れる！
3軒に頼んだら一般媒介やけど、数を増やせば速く売れるわけちゃうって説明したやろ！
いいか、媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類！
専任は3ヶ月以内・2週間報告・7日以内にレインズ登録！
専属専任は3ヶ月以内・1週間報告・5日以内にレインズ登録！
自動更新は不可！
コンビニのはしごは関係ないわ！
今回のまとめ
- 媒介は「仲介（橋渡し）」、代理は「本人の代わりに契約」。売買の仲介依頼は媒介が主流
- 媒介契約は一般・専任・専属専任の3種類
- 一般媒介：複数業者OK、自己発見取引OK、報告義務なし、レインズ登録義務なし
- 専任媒介：1社のみ、自己発見取引OK、2週間に1回以上報告、7日以内にレインズ登録
- 専属専任媒介：1社のみ、自己発見取引NG、1週間に1回以上報告、5日以内にレインズ登録
- 有効期間は専任・専属専任が3ヶ月以内（一般は制限なし）。自動更新は不可
- レインズに登録後は登録済証を依頼者に交付する義務がある
- 媒介契約書面の交付は義務。価額について意見を述べるときは根拠を明示する義務がある