第7話：案内所デビュー！でもルール知ってますか？（業務場所ごとの規制を相談で解く）

プロローグ：こむぎちゃん、張り紙にハマる

朝の事務所。こむぎちゃんがせっせと紙を切っている。

壁には手書きの張り紙がベタベタ貼られていた。

『コーヒーはセルフです☆』 『傘の忘れ物注意！』 『こむぎの席に勝手に座らないでください（怒）』

そのとき、事務所のドアが勢いよく開いた。

飛び込んできたのは南向壱星。いつもの少しゆるい雰囲気とは違い、目がキラキラしている。

と拍手した。壱星は一瞬だけこむぎちゃんの笑顔に目を奪われたが、すぐに視線を戻した。

相談①「事務所と案内所、何が違う？」

① 事務所 本店・支店・継続的に業務を行える施設。第2話での話。すべての規制がフルに適用される場所。

② 契約行為等を行う案内所等 分譲マンションの現地販売所など、契約の締結や申込みの受付を行う場所。事務所ほどではないが、かなり厳しい規制がかかる。

③ 契約行為を行わない案内所等 モデルルームの見学だけ、パンフレットの配布だけなど、契約行為はしない場所。規制は最も緩い。

こむぎちゃんが言った。

3つの場所の違いを表で整理するとこうなる。

該当する例：分譲マンションの現地販売所で契約の申込みを受け付ける → ②契約行為等を行う案内所等

該当しない例：週末だけ開くモデルルームで見学のみ対応、契約行為は一切しない → ③契約行為を行わない案内所等

相談②「案内所って届出がいるの？」

届出のルール：

届出先：免許権者と、案内所の所在地を管轄する都道府県知事の両方

たとえば、東京都知事免許の業者が神奈川県に案内所を設置する場合は、東京都知事と神奈川県知事の両方に届出が必要。

届出時期：業務を開始する日の10日前まで

こむぎちゃんが言った。

該当する例：3月15日に案内所で業務開始予定 → 3月5日までに届出を提出 → 適正

該当しない例：3月15日に業務開始予定だが、3月10日に届出を提出 → 10日前の期限を過ぎている

相談③「宅建士は何人必要？」

① 専任の宅建士とは

まず「専任」の意味を押さえておこう。専任とは、その事務所（案内所）に常勤し、専ら宅建業に従事する状態のこと。他の会社と掛け持ちしたり、別の場所に勤務したりしてたら「専任」にはならない。

② 設置人数の基準

場所によって必要な人数が異なる。

• 事務所：業務に従事する者5人に1人以上
• 契約行為等を行う案内所等：1人以上（最低1人いればOK）
• 契約行為を行わない案内所等：設置義務なし

壱星が自分の案内所の状況を確認した。

③ 人数が不足した場合

専任の宅建士が退職・異動などで不足した場合、2週間以内に補充しなければならない。

壱星の目に火がついた。

該当する例：案内所の専任宅建士が退職 → 10日後に新たな宅建士を配置 → 2週間以内でOK

該当しない例：事務所の従事者15人に対し、専任の宅建士が2人 → 5人に1人（3人）必要なので不足

相談④「標識ってどこに貼る？何を書く？」

こむぎちゃんが嬉しそうにした。

① 標識の掲示が必要な場所

すべての業務場所に標識の掲示が必要。つまり、

• 事務所 → 必要
• 契約行為等を行う案内所等 → 必要
• 契約行為を行わない案内所等 → 必要

② 標識の記載事項

• 商号または名称
• 代表者の氏名
• 免許証番号
• 免許の有効期間
• 主たる事務所の所在地
• その案内所で業務を行う場合、当該業務の態様（売主なのか、代理なのか、媒介なのか等）
• 売主の商号・免許証番号（他社の物件を代理・媒介する場合）

こむぎちゃんが言った。

該当する例：案内所の入口に、免許番号・商号・代理か媒介かなどを記載した標識を掲示 → 適正

該当しない例：案内所に会社名だけの看板を出して「これが標識です」と主張 → 記載事項が不足しているため不適正

相談⑤「事務所だけの特別ルールってある？」

① 報酬額の掲示

事務所の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬額を掲示しなければならない。お客さんに「うちの手数料はこれだけです」と明示するためのもの。

② 業務に関する帳簿

取引のたびに、取引年月日・物件の所在・代金・報酬額などを記載した帳簿を事務所ごとに備え付ける。事業年度末に閉鎖し、閉鎖後5年間保存（宅建業者自らが新築住宅の売主となった場合は10年間）。

③ 従業者名簿

事務所ごとに、従業者の氏名・住所・生年月日・宅建士であるかどうかなどを記載した名簿を備え付ける。最終記載日から10年間保存。取引関係者から請求があった場合は閲覧させなければならない。

④ 従業者証明書の携帯

宅建業者は、従業者に従業者証明書を携帯させなければならない。取引関係者から請求があったら提示する義務がある。

壱星が質問した。

該当する例：事務所に報酬額の掲示＋帳簿備付け＋従業者名簿＋従業者証明書の携帯 → すべて事務所で必要

該当しない例：契約行為を行う案内所に報酬額を掲示した → 義務ではない（事務所だけのルール）

エピローグ：壱星の次の課題

壱星がメモ帳をパタンと閉じた。

壱星が帰りかけて、ふと立ち止まった。

登記田探偵の目が鋭くなった。

壱星が真っ青になった。

壱星は何度もお辞儀をして事務所を出て行った。

こむぎちゃんが扉の方を見ながら言った。

試験のひっかけメモ

ひっかけ①「標識の掲示は事務所と契約行為を行う案内所だけでよい」 → 標識の掲示はすべての業務場所で必要。契約行為を行わない案内所等にも必要。唯一の「全業務場所共通ルール」。

ひっかけ②「契約行為を行う案内所には、5人に1人以上の専任宅建士が必要」 → 5人に1人以上は事務所のルール。契約行為等を行う案内所等は1人以上（最低1人）でOK。

ひっかけ③「従業者証明書は宅建士証があれば不要」 → 宅建士証と従業者証明書は別物。宅建士であっても従業者証明書の携帯は別途必要。

ひっかけ④「業務に関する帳簿の保存期間は10年」 → 帳簿の保存期間は原則5年間。ただし新築住宅の売主の場合は10年間。数字のすり替えに注意。

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

こむぎちゃんが自信たっぷりにポーズを決めた。

今回のまとめ

• 宅建業の業務場所は①事務所 ②契約行為等を行う案内所等 ③契約行為を行わない案内所等の3種類
• 標識の掲示はすべての場所で必要（唯一の全場所共通ルール）
• 案内所等の届出は免許権者と案内所所在地の知事の両方に、業務開始の10日前まで
• 専任の宅建士：事務所は5人に1人以上、契約ありの案内所は1人以上、契約なしの案内所は不要
• 宅建士が不足したら2週間以内に補充
• 事務所だけの特別ルール：報酬額の掲示、業務に関する帳簿（保存5年、新築売主は10年）、従業者名簿（保存10年）、従業者証明書の携帯
• 宅建士証と従業者証明書は別物。宅建士であっても従業者証明書は別途携帯が必要