第6話：60万円で夢が叶う！？（弁済業務保証金を相談で解く）

プロローグ：こむぎちゃん、会員ビジネスに目覚める（？）

朝の事務所。こむぎちゃんがスマホを眺めながらニコニコしている。

バンッ！

事務所のドアが勢いよく開いた。

息を切らして飛び込んできたのは、敷地倫太郎。前回、営業保証金1,000万円と聞いて絶望して帰った男だ。目がギラギラ輝いている。

こむぎちゃんが敷地にお茶を出しながら言った。

相談①「保証協会って何？」

保証協会のポイント：

① 加入は任意

強制ではない。入りたい業者だけが入る。ただし、実際にはほとんどの中小不動産会社が加入している。

② 加入できる協会は2つ

全国宅地建物取引業保証協会（ハトマーク）と、不動産保証協会（ウサギマーク）の2つがある。1つの協会にしか加入できない（両方に入ることはできない）。

こむぎちゃんがここで口を開いた。

三者の関係：

宅建業者 →（弁済業務保証金分担金を納付）→ 保証協会 →（弁済業務保証金を供託）→ 供託所

敷地が前のめりになった。

該当する例：宅建業者が保証協会に加入し、分担金を納付 → 保証協会が供託所に弁済業務保証金を供託

該当しない例：保証協会に加入したが、分担金を納付していない → 保証協会が供託できないため、事業開始の届出ができない

相談②「で、いくらなの？」

本店（主たる事務所）：60万円

支店（従たる事務所）1ヶ所につき：30万円

敷地が目を見開いた。

敷地が椅子から立ち上がりそうになっている。登記田は続けた。

敷地がガッツポーズをした。

と登記田は釘を刺した。

該当する例：本店のみの業者が保証協会に加入し、60万円を納付 → 1,000万円の供託は不要

該当しない例：保証協会に加入しつつ、営業保証金も供託する → 二重に預ける必要はない（どちらか一方）

相談③「支店を出したらどうなる？」

敷地の顔が引き締まった。

該当する例：支店新設から10日後に保証協会へ30万円を納付 → 期限内で適正

該当しない例：支店新設から3週間後に納付 → 2週間を超えているため社員の地位を失う

相談④「お客さんへの還付はどうなる？」

還付を受けられるのは：「保証協会の社員（宅建業者）と宅建業に関する取引により生じた債権を有する者」

こむぎちゃんが驚いた。

そして還付の上限がここのポイント。

還付の上限は「その業者が営業保証金で供託していた場合の金額」

【事例で理解】

本店のみの宅建業者Aが保証協会に加入。分担金60万円を納付済み。

お客さんBがA社との取引で800万円の損害を受けた。

→ Bが還付を受けられる上限は1,000万円（＝Aが営業保証金で供託していたとすれば本店1,000万円だったから）

→ 800万円の損害なので、800万円全額が還付の対象になる。

ここでの注意点は、還付請求の流れや。供託所に直接請求するのではなく、まず保証協会の認証を受けてから供託所に請求する。

該当する例：一般消費者が保証協会の社員との売買取引で損害を受け、保証協会の認証を経て弁済業務保証金から弁済を受けた → 還付の正しい流れ

該当しない例：宅建業者同士の取引で損害を受け、弁済業務保証金から弁済を求めた → 業者間取引は還付の対象外

相談⑤「還付されたら穴埋めは？」

① 還付充当金

保証協会が「あなたの分から還付があったから、不足分を納付しろ」と社員（宅建業者）に通知する。社員は通知を受けた日から2週間以内に還付充当金を納付しなければならない。

【事例で理解】

本店のみの業者Aが保証協会に加入（分担金60万円納付済み）。お客さんBに800万円が還付された。

→ 供託所にある弁済業務保証金が800万円分減った → 保証協会がA社に通知：「還付充当金800万円を納付しなさい」 → A社は通知から2週間以内に800万円を保証協会に納付しなければならない

敷地が顔をしかめた。

② 弁済業務保証金準備金

保証協会が、将来の還付に備えてあらかじめ積み立てておくお金。社員から集めた分担金の一部を準備金として積み立てておく。いわば保証協会の貯金箱。

③ 特別弁済業務保証金分担金

保証協会から通知を受けた日から1ヶ月以内に、社員全員が負担割合に応じて納付しなければならない。

こむぎちゃんが目を丸くした。

この3つの違いを整理するとこうなる。

該当する例：還付発生 → 保証協会から通知 → 原因業者が10日後に還付充当金を納付 → OK

該当しない例：還付発生 → 通知を受けたが3週間放置 → 社員の地位を失う

相談⑥「保証協会を辞めたらどうなる？」

敷地が恐る恐る聞いた。

こむぎちゃんが震えている。

だから、保証協会の社員としての義務（分担金の納付期限、還付充当金の期限）をきっちり守ることが大事。

該当する例：保証協会を脱退 → 1週間以内に営業保証金1,000万円を供託 → 営業継続OK

該当しない例：保証協会を脱退 → 1週間を超えても供託しない → 営業できない

相談⑦「供託金は返ってくる？」

取戻しのルールは営業保証金と基本的に同じ考え方。

取戻しができる主なケース：

• 社員が地位を失ったとき（脱退・除名など）
• 事務所を減らして、分担金が超過しているとき

該当する例：保証協会を脱退し、営業保証金を供託済み → 公告なしで弁済業務保証金分担金の返還を受けられる

該当しない例：廃業に伴う取戻し → 6ヶ月以上の公告が必要

相談⑧「保証協会は他に何をしてくれる？」

保証協会の主な業務：

① 苦情の解決 お客さんから社員（宅建業者）に対する苦情を受け付け、解決に向けて対応する。社員はこの苦情解決に協力する義務がある。

② 研修の実施 社員である宅建業者や、その従業員に対して研修を行う。

③ 弁済業務 ここまで説明してきた弁済業務保証金の制度を運営する。

④ 一般保証業務（任意業務） 手付金等の保全措置など。これはすべての協会がやっているわけではない任意の業務。

こむぎちゃんが感心した様子で言った。

該当する例：お客さんが保証協会に宅建業者の対応について苦情を申し立て → 協会が解決に動く

該当しない例：宅建業者が保証協会に「社員同士のトラブル」を持ち込む → 保証協会は業者間トラブルの解決機関ではない

エピローグ：敷地の復活

敷地が立ち上がった。前回とは別人のような顔をしている。

敷地は何度も頭を下げて、事務所を出て行った。その足取りは、前回とはまるで違う軽やかさだった。

こむぎちゃんがしみじみ言った。

試験のひっかけメモ

ひっかけ①「弁済業務保証金分担金は保証協会ではなく供託所に納付する」 → 分担金の納付先は保証協会。供託所に供託するのは保証協会の仕事。業者が直接供託所に行くのは営業保証金の話。

ひっかけ②「還付の上限は、保証協会に納付した分担金の金額まで」 → 還付の上限は営業保証金として供託していた場合の金額（本店1,000万・支店500万）。60万円ではない。

ひっかけ③「社員の地位を失ったら2週間以内に営業保証金を供託」 → 1週間以内。2週間ではない。数字のすり替えに注意。「2週間」は事務所新設時の分担金納付期限や還付充当金の納付期限。

ひっかけ④「保証協会には必ず加入しなければならない」 → 加入は任意。強制ではない。ただし加入しなければ営業保証金を全額供託する必要がある。

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

こむぎちゃんが拳を握った。

今回のまとめ

• 保証協会への加入は任意。加入すれば営業保証金の供託は不要になる
• 分担金は本店60万円、支店1ヶ所30万円（営業保証金の約17分の1）
• お金の流れ：宅建業者→保証協会（分担金を納付）→供託所（保証協会が供託）
• 事務所新設時は2週間以内に保証協会へ分担金を納付
• 還付の上限は「営業保証金として供託していた場合の金額」（本店1,000万・支店500万）
• 還付後の補充：保証協会から通知 → 原因業者が2週間以内に還付充当金を納付（還付された金額と同額）
• 弁済業務保証金準備金は保証協会が将来の還付に備えて事前に積み立てるお金
• 準備金でも足りない場合は特別弁済業務保証金分担金として社員全員が通知から1ヶ月以内に納付
• 社員の地位を失ったら1週間以内に営業保証金を供託しなければならない
• 取戻しには原則6ヶ月以上の公告が必要（営業保証金供託済みの場合は公告不要）
• 保証協会の業務：苦情解決・研修・弁済業務など