第3話：消えた不動産会社と残された免許証（免許証と廃業届出を事件で解く）

プロローグ：こむぎちゃん、閉店セールに弱い

朝の事務所。こむぎちゃんが大きな紙袋を3つ抱えて出勤してきた。

そのとき、事務所のドアが勢いよく開いた。

息を切らして飛び込んできたのは、30代の女性だった。

登記田はこむぎちゃんの方を見た。

事件の概要

飛び込んできたのは、中古マンションの購入手続き中だった雪宮さん。話を聞くと、状況はこうだった。

雪宮さんは「花丸プロパティ」という会社を通じてマンションの購入契約を進めていた。ところが先週、突然会社の電話がつながらなくなり、事務所に行ってみるともぬけの殻。看板も外されていた。

こむぎちゃんが雪宮さんに寄り添うように言った。

推理①「宅地建物取引業者免許証」とは

宅建業者は、免許を受けると免許証が交付される。そしてこの免許証には大事なルールがある。

① 事務所への掲示義務

② 携帯義務はない

こむぎちゃんがここで口を挟んだ。

該当する例：事務所の受付横の壁に免許証を額に入れて掲示 → 適正

該当しない例：免許証を社長のデスクの引き出しにしまっている → 掲示義務違反

推理②「免許証の書換え」

登記田は行政の公開情報を確認した結果をこむぎちゃんに伝えた。

こむぎちゃんが首をかしげた。

代表者の変更のように、免許証の記載事項に変更があった場合は、免許の取り直しではなく「免許証の書換え」を行う。

書換えが必要なケース：

• 商号（会社名）の変更
• 代表者（法人の場合）の変更
• 主たる事務所の所在地の変更

整理するとこうなる。

該当する例：会社名を変更した → 名簿の変更届＋免許証の書換え交付申請

該当しない例：役員（代表者以外）が1人退任した → 名簿の変更届は必要だが、免許証の書換えは不要

推理③「廃業等の届出」

さらに調べた結果、事実が見えてきた。

こむぎちゃんが眉をひそめた。

ここが試験でも最も出題されるポイント。廃業等の届出について整理しよう。

届出が必要になるケースは主にこの5つ：

大きく分けると2パターンある。

パターンA：届出に関係なく、その時点で失効するもの → ①死亡（死亡時点）、②合併消滅（合併時点）

パターンB：届出をした時点で失効するもの → ③破産、④解散、⑤廃業

雪宮さんの目に希望の光が戻った。

「届出に関係なく失効する」例：個人の宅建業者が死亡 → 届出の有無に関係なく、死亡した時点で免許失効（相続人が30日以内に届出）

「届出して初めて失効する」例：法人が自主廃業 → 届出をした時点で免許失効。届出前は形式上、免許が存続している状態

事件の結論

登記田はホワイトボードに整理した。

問題①：免許証の掲示義務違反 事務所から免許証を撤去していた。廃業前の段階では掲示義務がある。

問題②：免許証の書換え未対応 代表者が交代したのに、免許証の書換え交付申請をしていなかった可能性が高い。

問題③：廃業届の未提出 実質的に廃業しているのに、30日以内の届出義務を果たしていない。

雪宮さんはホッとした表情で頭を下げた。

試験のひっかけメモ

ひっかけ①「免許証は常に携帯しなければならない」 → 携帯義務はない。事務所への掲示義務のみ。「宅地建物取引士証」の携帯義務と混同させる問題が定番。

ひっかけ②「役員が変わったら免許証の書換えが必要」 → 書換えが必要なのは商号・代表者・主たる事務所の所在地の変更。代表者以外の役員変更は名簿の変更届だけでOK。

ひっかけ③「死亡した場合、届出をした時点で免許が失効する」 → 死亡と合併消滅は届出に関係なく、その事実が発生した時点で失効。③破産・④解散・⑤廃業が「届出時点で失効」。

ひっかけ④「廃業届を出したら、途中の取引も全部無効になる」 → 届出前に締結した契約に基づく取引の完了目的の範囲内では、なお宅建業者とみなされる。取引相手は保護される。

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

こむぎちゃんが腕組みして、自信たっぷりに言った。

今回のまとめ

• 宅建業者免許証は事務所の見やすい場所に掲示義務あり（携帯義務はなし）
• 免許証の書換えが必要なのは「商号」「代表者」「主たる事務所の所在地」の変更時
• 名簿の変更届（30日以内）と免許証の書換えは別の手続き
• 廃業等の届出は30日以内。届出義務者はケースによって異なる（相続人、破産管財人、清算人、代表役員、本人）
• 免許の失効タイミング：死亡・合併消滅は事実発生時、破産・解散・廃業は届出時
• 廃業届が出ても、届出前の契約に基づく取引の完了までは宅建業者とみなされる