第1話：畑を売ったら違法ですか？（宅建業の定義を推理で解く）

プロローグ：こむぎちゃん、定義に悩む

ここは登記田探偵事務所。不動産にまつわるトラブルや疑問を、関西弁の探偵・登記田（ときた）が鮮やかに解決する――はずなのだが、今日も助手のこむぎちゃんが朝から妙なことを言い出した。

事務所のドアが開いて、恰幅のいい男性が入ってきた。手には紙袋。

画地宗一郎（65歳）。地元では名の知れた資産家で、先祖代々の土地を複数保有し、賃貸アパートやマンションも経営している地主だ。登記田探偵とは長い付き合いで、不動産がらみの困りごとがあるたびに相談に来る顔なじみである。

画地はソファに座ると、少し困った顔をした。陽気なこの人にしては珍しい。

「うちが持ってる農地の一つを知人に売ったんだよ。知人が『家を建てたい』って言うからね。そしたら後日、役所から『宅建業の免許を持っていないのに営業しているのではないか』って問い合わせが来てねえ…」

画地が頭をかいた。

「わたしは不動産屋じゃないよ？　畑を1つ売っただけなのに、免許が必要だなんてことがあるのかい？」

こむぎちゃんが目を輝かせた。

「登記田さん、これは簡単です！　畑は"宅地"じゃないから、宅建業じゃないですよね！　つまり絶対セーフってことですね！」

「待ちや」

「こむぎちゃん、キミはいつも一部だけ見て結論を出す。宅建業法で一番危険なのは、そういう"要件の抜け"なんや。宗一郎さん、これは一つずつ推理していく必要がありますわ」

推理①「宅建業とは何か」

登記田はホワイトボードに大きく書いた。

宅建業 ＝ 「宅地」or「建物」の「取引」を「業」として行うこと

「つまり、3つの要件をすべて満たして初めて"宅建業"になるんですわ」

チェックポイント：

1. 宅地または建物を対象にしている？
2. 取引（売買・交換・代理・媒介）をしている？
3. 業として（反復継続の意思を持って）やっている？

「この3つのチェック（宅地or建物＋取引＋業）をすべてクリアしたら宅建業。1つでも欠けていれば宅建業ではない。だから順番に検証していきますわ」

該当する例：不動産会社が、マンションの売買を継続的に仲介する → 宅建業

該当しない例：個人が自宅を1回だけ売却する → 宅建業ではない（後述の理由）

推理②「宅地とは何か」

「まず"宅地"の定義からいきましょか。宗一郎さんが売ったのは農地でしたね」

こむぎちゃんが勢いよく手を挙げた。

「だから宅地じゃないです！　セーフ！　画地さん、おめでとうございます！」

「早い」

登記田はため息をついた。

「こむぎちゃん、キミはいつもそうやって一部だけ聞いて結論を出す。宅建業法では、宅地は2パターンあるんや」

宅地の定義（2パターン）：

パターン①：現に建物が建っている土地 住宅が建っている敷地、店舗の敷地など。

パターン②：建物を建てる目的で取引される土地 登記上の地目が農地であっても、建物を建てる目的で売買された土地は"宅地"扱いになる。

「宗一郎さん、知人の方はその畑をどうすると言ってはりましたか？」

「家を建てるって言ってたねえ」

こむぎちゃんが凍りついた。

「つまり、登記上は農地でも、建物を建てる目的で売買した土地は"宅地"になるんですわ。宗一郎さんの農地は、パターン②に該当します」

画地が驚いた。

「ほほう…畑でも宅地になるのかい。知らなかったねえ」

「ここが試験でも一番引っかかるポイントですわ。"農地だから宅地じゃない"は大きな間違いなんや」

該当する例：農地を「家を建てる目的」で売却 → 宅地に該当

該当しない例：農地を農地のまま売却する（耕作目的）→ 宅地に該当しない

推理③「建物とは何か」

「次に"建物"の定義。今回は土地の話なので軽く触れるだけにしますけどな」

建物の定義：屋根と壁があり、土地に定着した工作物

住宅、店舗、マンション、一戸建て…すべて含まれる。建築中の建物も含むのがポイント。

こむぎちゃんがメモを取りながら聞く。

「じゃあ、完成前のマンションを売るのも宅建業なんですね」

「そうや。いわゆる青田売りいうやつやな。今回は宗一郎さんの件が土地の話やから、建物の要件は直接は関係ないけど、知識としては押さえておくべきポイントやで」

該当する例：マンション1室、建築中の注文住宅 → 建物に該当

該当しない例：立木、石垣、組み立て前のプレハブ → 建物に該当しない

推理④「取引とは何か」

「さて、ここが重要ですわ。宗一郎さんは知人に直接売ったとおっしゃいましたね」

「そうだよ。仲介業者は挟んでないねえ」

こむぎちゃんがまた反応した。

「つまり仲介じゃないから宅建業じゃないってことですよね！」

「また早合点や」

私はホワイトボードに書いた。

取引の3パターン：

① 自ら当事者として売買・交換を行う ② 売買・交換・賃借の代理をする ③ 売買・交換・賃借の媒介（仲介）をする

「宗一郎さんは自ら売主として売買しました。これは①の"取引"に該当します」

こむぎちゃんが驚いた。

「自分で売るのも"取引"に含まれるんですか！？」

「そういうことや。ただし、ここで1つ重要な例外を覚えておいてほしい。自ら賃貸する行為は"取引"に含まれないんや」

画地が反応した。

「おや、わしは賃貸アパートも持ってるけど、あれは取引じゃないのかい？」

「宗一郎さんが自分のアパートを人に貸す行為は、宅建業法上の"取引"には該当しません。だから大家さんが自分の物件を貸すのに免許はいらんのです」

「なるほどねえ。大家業は免許なしでいいのか。安心したよ」

該当する例：地主が自ら売主として複数の土地を販売 → 取引に該当

該当しない例：大家が自分のアパートを人に貸す → 取引に該当しない（自ら賃借は取引に含まれない）

推理⑤「業とは何か」

「さて、最後の砦ですわ。ここが宗一郎さんの運命を分けるポイントや」

「業」の定義：不特定多数に対し、反復継続して取引を行う意思があること

「ポイントは2つ。不特定多数と反復継続の意思です」

こむぎちゃんが目を見開いた。

「画地さんは1回しか売ってないですよね！？　つまり絶対セーフってことですね！」

「こむぎちゃん…また"絶対"って言うたな」

登記田は慎重に言葉を選んだ。

「1回でも、反復継続の意思があれば"業"になる。逆に、たまたま1回売っただけで今後その予定もないなら"業"ではない」

「宗一郎さん、今後も土地を継続的に売買される予定はありますか？　看板を出したり、広告を打ったりされましたか？」

「いやいや、知人に頼まれて1つ売っただけだよ。商売として土地を売るつもりはないねえ」

「であれば、"業"には該当しません」

こむぎちゃんがホッとした表情を浮かべた。

「よかった…でも私、また早合点しかけてました…」

「せやろ。"1回だから絶対セーフ"じゃなくて、"反復継続の意思がないからセーフ"いうのが正確な理由なんや。ここの違いが試験では大事やで」

該当する例：転売目的で土地を仕入れ、継続的に販売 → 「業」に該当

該当しない例：知人に頼まれて保有する土地を1回だけ売却、今後の予定なし → 「業」に該当しない

推理⑥「免許がなくてもできる者」

「念のため、免許の例外も確認しておきましょか」

こむぎちゃんが不思議そうに言った。

「免許なしでも宅建業ができる人がいるんですか？」

「宅建業に該当する行為をしても、免許が不要な者がおるんや」

免許不要の代表例：

① 国・地方公共団体 例：市役所が公有地を売却する → 免許不要

② 信託会社・信託銀行（信託業務として行う場合） 例：信託財産の不動産を管理・処分する → 免許不要（ただし届出は必要）

「宗一郎さんは個人ですから、この例外には該当しません。でもそもそも"業"に該当しないので、免許は不要いう結論です」

該当する例：県が県有地を分譲する → 宅建業に該当するが免許不要

該当しない例：個人が「国の仕事に似ているから」と主張しても免許免除にはならない

事件の結論

私はホワイトボードに大きく○を書いた。

「宗一郎さん、免許は不要です。ご安心ください」

理由：

• 「宅地」には該当する（建物を建てる目的の農地）→ ✓
• 「取引」にも該当する（自ら売主として売買）→ ✓
• しかし「業」には該当しない（1回きりの売却、反復継続の意思なし）→ ✗
• → 3要件がすべて揃っていないため、宅建業に該当しない → 免許不要

「役所の担当者には、今回の経緯をご説明されれば大丈夫です。ただし宗一郎さん、今後もし複数の土地を継続的に売却されるようなことがあれば、そのときは"業"に該当して免許が必要になります。そこだけはお気をつけくださいね」

画地が大きく頷いた。

「いやあ、助かったよ、登記田さん。"宅地"かどうかも"業"かどうかも、ちゃんと要件を見ないとわからないんだねえ。勉強になったよ」

「こむぎちゃんも勉強になったやろ？」

「はい…一部だけ見て判断しちゃダメなんですね。"つまり"って言う前に、要件を全部チェックしないと…」

「そういうことや。宅建業法の基本中の基本やで」

画地が立ち上がった。

「ありがとう、登記田さん。こむぎちゃんもありがとうね。また何かあったら相談に来るよ」

「いつでもどうぞです、宗一郎さん」

試験のひっかけメモ

ひっかけ①「農地は宅地ではない」 → 建物を建てる目的で取引すれば、農地でも"宅地"扱いになる。地目ではなく取引の目的で判断。

ひっかけ②「自分で売るだけなら宅建業ではない」 → 自ら売主として売買する行為も"取引"に該当する。反復継続すれば「業」になり免許が必要。

ひっかけ③「1回だけなら絶対セーフ」 → 1回でも反復継続の意思があれば"業"に該当する。回数だけでは判断できない。

ひっかけ④「自分のアパートを貸すのも宅建業」 → 自ら賃貸する行為は"取引"に含まれない。大家業に免許は不要。

締め：こむぎちゃんの1行まとめ

「さてと、記念すべき最初の事件が解決やな。ほなこむぎちゃん、今日の教訓を一言でまとめてみ」

こむぎちゃんが胸を張った。

「はい！　今日の教訓は――畑を売るときは、キュウリを添えておけば"料理"になるから宅建業じゃない！」

「なんでやねーん！！

朝のキュウリの話は1ミリも関係ないわ！　いいか、宅建業は"宅地or建物"の"取引"を"業として"行うこと！　農地でも建物を建てる目的なら宅地！　自ら売買も取引に含まれる！　でも自ら賃貸は取引に含まれない！　"業"かどうかは反復継続の意思で判断！　1回でも意思があればアウト！　キュウリを切ることは宅建業法と何の関係もないやろ！」

「でも…定義って難しいじゃないですか…」

「ちゃんとしなさい！」

「…てへっ♪」

今回のまとめ

• 宅建業 ＝「宅地または建物」の「取引」を「業として」行うこと。3要件すべて揃って初めて宅建業
• 宅地の定義：①現に建物が建っている土地 ②建物を建てる目的で取引される土地。農地でも目的次第で宅地になる
• 建物の定義：屋根と壁があり土地に定着した工作物。建築中の建物も含む
• 取引の3パターン：①自ら売買・交換 ②代理 ③媒介。自ら賃貸は取引に含まれない
• 「業」の定義：不特定多数に対し、反復継続して取引を行う意思があること。1回でも意思があれば該当
• 免許不要の例外：国・地方公共団体、信託会社・信託銀行（信託業務として行う場合）
• 3要件が1つでも欠ければ宅建業に該当しない → 免許不要